Lors de la souscription d’un crédit immobilier, les banques proposent un contrat d’assurance de groupe. Il s’agit pour elles de se mettre à l’abri des risques liés à l’insolvabilité de l’emprunteur. Ce dernier peut toutefois décliner cette offre, en souscrivant un contrat individuel.

Le contrat de groupe

L’assurance groupe est un contrat proposé par l’institution de prêt à ses clients. Elle a fait l’objet d’une négociation auprès d’un établissement d’assurance. Le plus souvent, celui-ci n’est autre qu’une filiale de l’institution de prêt. Ce type de contrat tient sa particularité en proposant un tarif unique. Il profite ainsi à des profils particuliers. Parmi ceux-ci figurent par exemple des emprunteurs sujets à des antécédents médicaux, un élément qui peut leur couter cher dans un contrat individuel. En d’autres termes, les risques de cette frange de population se trouvent mutualisés dans un contrat de groupe.

Le contrat individuel

En règle générale, le contrat individuel se révèle plus avantageux qu’un contrat de groupe. Comme son nom le laisse supposer, il s’agit en effet d’une assurance personnalisée. Profession, âge, état de santé… autant d’éléments pris en compte pour « confectionner » le contrat. De ce fait, l’adhérent ne risque pas de payer des garanties qui ne sont pas adaptées à ses besoins. Un trentenaire se trouve par exemple dans la possibilité d’exclure de son contrat certaines garanties telles que ITT (Incapacité Temporaire Totale), IPT (Invalidité Permanente Totale), ou encore IPP (Invalidité Permanente Partielle). Il est bien de noter qu’un contrat individuel doit présenter les mêmes garanties que le contrat de groupe. Dans le cas contraire, ce premier ne sera pas validé par les banques.

Comment bien comparer les contrats d’assurance emprunteurs ?

Dans le doute concernant le choix entre contrat individuel et contrat de groupe, mieux vaut se référer à deux points. Le premier concerne les garanties. Il s’agit là de vérifier leur étendue, d’étudier les conditions de prise en charge des primes, mais aussi de se focaliser sur les clauses concernant les exclusions. Le second porte sur le TAEA (Taux Annuel Effectif de l’Assurance). Les institutions d’assurance ont d’ailleurs l’obligation de mettre cet élément bien en évidence dans leurs offres commerciales. Le TAEA s’avère très révélateur sur les couts (mensuel, trimestriel et annuel).

La dernière hausse des taux de crédit immobilier enregistrée en début d’été 2015 a suscité l’inquiétude des acquéreurs. L’heure est plutôt à l’apaisement, voire à l’euphorie en ce mois de septembre où la tendance est à la baisse. Celle-ci semble par ailleurs diversement appréciée. Si certains y voient une stratégie bancaire, d’autres l’assimilent à une véritable tendance.

Retour certain de la baisse

La rentrée est décidément marquée par un revirement de situation, en ce qui concerne les taux de crédit immobilier. La hausse freine effectivement son ardeur, au point de laisser place à une baisse. Cette tendance se trouve d’ailleurs confirmée par les résultats de l’étude menée par Meilleurtaux sur le pouvoir d’achat immobilier en France. Datée de septembre 2015, cette édition montre que 7 sur les 10 grandes villes de l’Hexagone voient leur taux baisser de manière plus ou moins notable. Ce recul se constate aussi bien sur le crédit immobilier sur 15 ans que sur ceux sur 20 ans ou 25 ans.

La raison de la baisse

En sa qualité de fin observateur, Meilleurtaux attribue cette baisse qui marque la rentrée à une stratégie bancaire. Celle-ci visant notamment à dénicher les profils VIP (ou Premium). Dans la plupart des plus grandes villes de France, les meilleurs dossiers se voient effectivement proposer des taux nettement avantageux.

Une baisse significative

La comparaison des résultats publiés par Meilleurtaux au mois d’août avec ceux du mois de septembre permet de mettre en évidence l’ampleur de la baisse des taux de crédit immobilier. Montpellier et Marseille sont les principaux bénéficiaires de cette tendance. Ces deux villes profitent d’une baisse de l’ordre de 0,2 point, ce qui ramène leur taux de 2,30 % à 2,10 % en l’espace d’un mois. Strasbourg occupe la seconde place avec un recul de 0,17 point. Elle est suivie de près par Lille avec 0,15 point. Nice ferme le classement en enregistrant un faible repli de seulement 0,05 point. À noter que ces taux correspondent à des prêts immobiliers sur 20 ans.

Les trois villes « malheureuses »

Malheureusement, la baisse ne concerne pas la totalité des villes françaises. Bordeaux, Toulouse et Nantes voient effectivement leurs taux moyens se stabiliser, voire monter sur certaines durées. Sur ce second point, Nantes fait office d’exemple parfait en affichant un taux moyen en hausse de 0,48 point sur 25 ans depuis août 2015.

La conjoncture actuelle reste favorable à l’acquisition immobilière, malgré la dernière hausse des taux qui remontent au début de l’été 2015. Normalement, les acquéreurs payent leur crédit immobilier plus cher qu’à cette période. Une « frange de population » est pourtant épargnée par cette hausse et profite d’un taux pour le moins avantageux à 2 %, voire un peu moins. Zoom sur une politique qui se renforce dans les établissements de crédit.

Une prime aux revenus élevés

Les banques se montrent actuellement très sélectives. Certes, ce mode opératoire n’est pas nouveau, mais il fait l’objet d’une véritable formalisation. L’on parle d’une mise en place de « taux VIP » ou « taux Premium ». En effet, tandis que le commun des mortels se voit attribuer un contrat de prêt immobilier à 2,65 % sur 20 ans, les ménages à revenus plus élevés profitent d’un taux à 2 % sur la même période.

Qui sont les VIP ?

Rangés dans la catégorie CSP++ et également connus sous l’appellation « chouchous des banques », les VIP sont des couples justifiants de revenus mensuels égaux ou supérieurs à 4 000 euros, ainsi que d’une capacité de constituer un apport personnel à hauteur de 10 % du prix du bien. Il s’agit là d’un autre élément caractérisant le nouveau mode opératoire « tendance » des établissements de prêt. Sandrine Allonier du courtier Vousfinancer.com parle d’une nouvelle hiérarchisation des critères de sélection. Le niveau de revenus devenant plus important que le taux d’endettement, ou l’apport personnel.

Classement des villes par taux d’emprunt VIP

La nouvelle politique de sélection adoptée par les banques a permis de dresser un classement des villes françaises en fonction des taux VIP sur 20 ans. En pôle position figure Metz, où les VIP peuvent emprunter avec un taux très avantageux de 1,90 %. Sur la seconde marche, on retrouve trois villes : Grenoble, Strasbourg et Rennes, où le taux est à 2 %. Montpellier ferme le podium avec un taux à 2,05 %. Paris et Toulouse se trouvent à la quatrième position avec un taux à 2,20 %. Lille et Clermont-Ferrand ferment le classement avec un taux à 2,35 %. À noter qu’à Montpellier, un profil VIP, avec des revenus mensuels de 7 000 euros et un apport de 20 %, a fait l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros avec un taux à 2,05%. Il s’agit d’un couple sans enfant qui exerce des professions libérales.

Au vu de son montant et de sa durée, un crédit immobilier se range sous dans la catégorie des « prêts majeurs ». Il est donc tout à fait logique de contracter une assurance de prêt (ou assurance emprunteur) pour se prémunir contre les risques de ne pouvoir rembourser.

L’essentiel à savoir sur l’assurance emprunteur

Une assurance emprunteur s’adresse aux souscripteurs d’un crédit immobilier destiné à financer l’achat d’un bien. Elle s’ajoute ainsi aux garanties obligatoires comme la caution ou l’hypothèque. Son utilité s’affirme en cas d’accident de la vie comme le décès, l’invalidité ou encore le chômage et le risque de moins-value (revente du bien immobilier). Grâce aux garanties associées à ce type de contrat, l’emprunteur se heurtant à ces imprévus ne risque donc pas de perdre le bien immobilier. À noter que l’assurance emprunteur est également assortie d’une franchise, une période durant laquelle l’emprunteur est dans la possibilité de ne pas effectuer les versements mensuels. Par ailleurs, les institutions de prêts restent les premières bénéficiaires de l’assurance de prêt. Pour elles, ce contrat d’assurance est une manière légale de se prémunir contre l’ensemble des risques, aux dépens des assureurs et emprunteurs.

Bien choisir son assurance emprunteur

Pour éviter bien de mauvaises surprises, mieux vaut bien choisir son assurance emprunteur. Cette démarche appelle à se référer entre autres à un critère de sélection particulier : les garanties associées. On recense 5 types de garanties, à savoir l’Incapacité Temporaire de Travail (ITT), L’Invalidité Permanente Totale (IPT), l’Arrêt de travail, la garantie chômage, ainsi que la garantie Décès ou Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). Cette dernière assure le remboursement du capital restant dû.

Une précision sur le PTIA

Un emprunteur en situation de PTIA est caractérisé par deux points bien définis. D’une part, il doit être reconnu par l’assureur comme étant inapte à tout travail consécutivement à une maladie (ou un accident). L’emprunteur est ainsi dans l’incapacité d’exercer une activité rémunératrice. D’autre part, il se trouve également dans la nécessité d’être assisté par une tierce personne, pour effectuer trois des quatre actes de la vie courante, à savoir se nourrir, se laver, se vêtir et se déplacer.

La garantie Arrêt du travail

La vigilance est également de mise lors de la souscription d’une garantie Arrêt du travail. Entre autres, mieux vaut bien vérifier la définition de l’arrêt du travail. En effet, certains contrats le définissent comme l’incapacité de l’assuré à exercer « sa » profession, tandis que d’autres l’assimilent à l’impossibilité d’exercer « toute » profession.

On ne peut pas se baser sur le montant de ses revenus mensuels pour calculer sa capacité d’emprunt. En effet, certains éléments inclus dans ce montant ne seront pas pris en compte par les institutions de prêt.

Les dossiers à fournir lors de la demande de crédit

Le calcul de la capacité d’emprunt implique uniquement les revenus imposables, c’est-à-dire pérennes. Pour ce faire, les organismes de prêt se réfèrent à divers types de documents incluant les fiches de paie des 3 derniers mois et l’avis d’imposition, selon la période du dépôt de la demande. Ces deux documents sont d’ailleurs les seuls demandés pour une demande datant entre septembre et décembre. Durant le premier trimestre de l’année, les institutions de crédits demandent la fiche de paie de décembre. Entre le mois d’avril et le mois d’août, l’emprunteur devra fournir sa déclaration de revenus.

Les revenus non pérennes

On note 3 types de revenus non pérennes qui ne seront donc pas pris en compte lors du calcul de la capacité d’emprunt. En tête de liste figurent les frais de déplacement qui sont considérés comme un remboursement, plutôt qu’une rétribution. L’aspect occasionnel des heures supplémentaires les rend aussi non pérennes, même si le travailleur y recourt tous les jours. Enfin, les primes exceptionnelles qui se rangent sous la catégorie des « revenus incertains », malgré leur caractère imposable.

Qu’en est-il pour les commerciaux ?

Un mode de calcul particulier s’impose pour les commerciaux. La commission constituant une grande partie du salaire de ce type de travailleur. Les institutions de prêts calculeront alors la moyenne des revenus imposables sur les 24 derniers mois. Certains se montrent davantage prudents en se basant sur les commissions des 48 derniers mois. Les commerciaux justifiants de revenus bas et moyens devront ainsi disposer d’au moins 2 ans d’expérience avant de faire une demande de crédit immobilier.

Taux d’endettement, un élément-clé

Le taux d’endettement de 33 % est également pris en compte lors du calcul de la capacité d’emprunt. En effet, cet élément est à multiplier par le chiffre obtenu par le rapport entre le total des revenus et la durée du crédit en mois. Ici, une autre règle s’applique sur le calcul du total des revenus. Les allocations familiales étant à exclure et d’éventuels remboursements de prêt en cours à déduire. Au final, celui-ci est égal aux salaires nets rajoutés d’éventuels compléments comme les pensions alimentaires et des revenus fonciers.

Les logements dits « imparfaits » ne se font pas rares sur le marché immobilier. Les acquéreurs sont surtout séduits par le montant du rabais déterminé en fonction des défauts du logement concerné. De plus, il est aussi tout à fait possible de revendre le bien en question ultérieurement.

Qu’est-ce qu’un logement « imparfait » ?

Un logement sera qualifié d’« imparfait » s’il se voit associer certains défauts plus ou moins significatifs. L’on parle par exemple d’un agencement improbable des pièces, d’une isolation précaire, de l’inexistence d’ascenseur, de bruit… Toutefois, trois cas peuvent éclipser totalement les imperfections du logement en question. Le premier est en rapport avec sa situation géographique, adresse très convoitée par exemple, le second porte sur l’architecture, si le logement est classé et le dernier sur le standing de l’appartement.

Défauts et vices cachés

Les défauts sont à distinguer des vices cachés. Ceux-ci désignant des défauts de construction qui génèrent entre autres des moisissures ou autres nuisances invisibles au premier abord. Les propriétaires parviennent souvent à les dissimuler lors de la visite.

Un expert pour trancher

Avant d’activer le processus d’acquisition, mieux vaut louer les services d’un professionnel. Les missions de cet expert porteront sur trois points pour déceler les vices cachés : évaluation de l’environnement direct, détermination des points forts et points faibles, et enfin, réalisation d’une prise d’atmosphère. Dans le cas général, aucun défaut, ni de vice caché ne lui échappera.

Pourquoi acquérir un logement « imparfait » ?

La possibilité d’un rabais constitue la principale raison d’acquérir un logement « imparfait ». Pour en estimer le montant exact, propriétaires et acquéreurs peuvent se référer à divers éléments. Dans le cas général, il s’agit de déterminer le cout des travaux requis pour réparer les imperfections. Le marché assiste surtout à des estimations plus ou moins précises en fonction des défauts constatés. Une exposition nord correspond par exemple à un rabais allant jusqu’à 15 %. Celui-ci peut atteindre les 30 % dans le cas d’une nuisance sonore. L’absence d’ascenseur fait quant à elle perdre à un appartement 5 % de sa valeur par étage, à compter du quatrième étage. La proximité avec un cimetière est certainement considérée comme le plus grand des défauts. Ce cas de figure faisant perdre au logement jusqu’à 30 % de sa valeur.

Fermer les yeux et devenir propriétaire

Crise oblige, très peu d’acquéreurs se montrent actuellement intransigeants vis-à-vis de ces « défauts ». La grande majorité est prête à faire une véritable concession face à des défauts « mineurs ». La proximité d’un logement avec un cimetière peut par exemple être perçue comme le garant d’un calme profitable. Qui plus est, un logement « imparfait » peut être revendu sans trop de difficulté. Il s’agit tout simplement dans ce cas de se montrer honnête vis-à-vis du nouvel acquéreur, quant aux défauts du logement en question.

Un crédit immobilier va de pair avec un contrat d’assurance y afférant. Les établissements prêteurs proposent le contrat de groupe, mais l’emprunteur n’est pas obligé d’y adhérer.

Introduction au contrat de groupe

Également appelé « assurance maison » par les banques, un contrat de groupe se négocie auprès d’une compagnie d’assurance. Son principe est la mutualisation des risques. Tout adhérent, quel que soit son âge se soumet alors à un contrat type et un tarif unique.
Auparavant, la souscription d’un contrat de groupe était de fait obligatoire. La fin de cet impératif date du 1er septembre 2010 avec l’adoption de la loi Lagardde 2010-737 comportant des clauses sur le crédit immobilier. Depuis, tout emprunteur peut recourir à une délégation d’assurance auprès de la compagnie de son choix, à condition que le nouveau contrat présente le même niveau de garantie que celui du contrat de groupe.
Le contrat de groupe est déconseillé aux emprunteurs prévoyant de recourir à un rachat de crédit immobilier durant la période de remboursement. Cette opération financière implique effectivement la résiliation de ce contrat et il ne sera pas évident de trouver un nouveau contrat d’assurance.

Taux de prime d’assurance groupe

Le taux de prime associé à un contrat de groupe se révèle aléatoire et dépend entre autres du mode de calcul adopté par l’établissement de crédit. En règle générale, ce taux est fixé aux alentours de 0,40 point du montant du capital emprunté, garantie chômage non incluse. Contrairement à ce qui se fait dans le cas d’un contrat individuel, cet élément peut à tout moment faire l’objet d’une révision.
Il est également bien de noter qu’un contrat de groupe n’est pas moins cher qu’un contrat individuel, surtout si l’âge de l’emprunteur est inférieur à 45 ans.

Les garanties

La vigilance est de mise sur les clauses relatives aux garanties dans un contrat de groupe. Selon l’établissement de prêt, une grande différence peut se constater sur l’assurance incapacité temporaire de travail et l’assurance décès invalidité.
Toute extension de garantie est soumise à condition et amène le demandeur à s’acquitter d’une surprime. Ce surplus se retrouve sur près de 10 % des contrats de groupe.

Le processus d’adhésion

L’adhésion à un contrat de groupe contraint l’emprunteur de se soumettre à un contrôle médical. Selon le montant du crédit, la nature de cet examen peut varier d’un simple questionnaire à une visite médicale aux frais de l’emprunteur. La compagnie d’assurance se réfère de son côté aux clauses établies dans le contrat, ainsi qu’aux résultats du contrôle médical, lors du traitement de la demande. Généralement, les demandes sont acceptées et le taux de refus n’excède pas les 3 %.

La loi Hamon, votée en juillet 2014, est entrée en vigueur depuis le début de l’année 2015. Même s’il est encore trop tôt pour dresser un bilan définitif de ses répercussions, les premiers effets de son application se font déjà ressentir.

Les objectifs de la loi Hamon

Avant même d’évoquer les premières conséquences de la loi Hamon sur le marché des assurances de prêt, il convient de rappeler les bases ayant conduit à son élaboration. Pour rappel, Benoit Hamon a souhaité dès son entrée au gouvernement lancer une réforme du droit de la consommation, un ambitieux projet incluant notamment le renforcement de la protection des emprunteurs. Ce volet de la loi Hamon entend faciliter les résiliations de contrat d’assurance crédit souscrit auprès de l’organisme prêteur, cette mesure étant même devenue la clé du dispositif.

Grâce à cette loi, les emprunteurs ont la possibilité de résilier leur assurance crédit dans les 12 mois suivant sa souscription et de la remplacer par une autre, proposée par une compagnie d’assurance externe à la banque. Si la résiliation n’intervient pas dans ce délai, l’emprunteur a toujours le droit de transférer son assurance vers un autre organisme à la date d’anniversaire de sa souscription, et ce, tout au long de la durée du prêt. Ces dispositions ont été prises afin d’encourager la concurrence sur le marché de l’assurance crédit, un secteur traditionnellement dominé par les banques et les établissements de prêt.

Entre méconnaissance du public et manque d’informations

Entrée en vigueur le 1er janvier 2015, la loi Hamon devrait favoriser les offres d’assurance des compagnies autres que les filiales des banques et des établissements de crédit. Lors du vote de la loi Hamon en mars 2014, ces enseignes s’arrogeaient à elles seules 85 % des parts du marché de l’assurance emprunteur, les 15 % restant étant partagé par les compagnies d’assurance. Plus d’un an après le vote de la loi, aucune donnée officielle n’est encore disponible pour confirmer ou évoquer une éventuelle avancée de la délégation d’assurance sur le marché du crédit.

Par contre, des sondages publiés en ligne font état d’un manque de connaissance des emprunteurs sur les dispositions de la loi Hamon et leurs conséquences sur les contrats de crédit. Alors de 27 % des emprunteurs confient vouloir changer d’assurance de crédit en début d’année, 67 % d’entre eux disent ne pas connaître suffisamment la loi Hamon. Une étude réalisée auprès de 482 lecteurs d’un quotidien spécialisé fait ressortir que 31 % des personnes interrogées ne maîtrisent pas encore les grandes lignes de la loi Hamon concernant l’assurance emprunteur. Outre le manque d’information, les courtiers craignent aussi le durcissement des critères de sélection des candidats au crédit par les banques, notamment l’augmentation du taux de crédit en compensation de la baisse des marges provoquée par la délégation d’assurance.

Extrait :

En attendant le premier bilan du Comité Consultatif du secteur financier en 2016, il est peu aisé d’évaluer les premiers effets de la loi Hamon. Seule certitude, le manque d’information autour du dispositif risque de limiter ses résultats auprès des emprunteurs.

Face à l’ importance de la crise ainsi que de l’ investissement immobilier dans les mois à venir, nous avons interviewé Jean claude Collet-moine, pour connaître ses avis sur les évolutions des transactions immobilières. Il nous délivre dans les paragraphes qui suivent les préconisations pour les professionnels et particuliers.

Jean Claude Cottet-Moine, bonjour ! Vous êtes professionnel de l’immobilier depuis plus de 40 ans ; Pouvez-vous nous résumer la situation dans laquelle évolue la transaction immobilière ?

Nous sommes en période de crise, de marasme et les économistes nous prédisent qu’il nous faudra plusieurs années avant de voir le bout du tunnel. Les hommes politiques nous parlent de rigueur, d’efforts, de sacrifices. Les médias parlent de récession, de baisse record du pouvoir d’achat, etc… L’immobilier n’échappe pas à cette crise. On parle de 10 à 15% de fermetures d’agences et d’autres ont des difficultés de trésorerie. On parle aussi de 20% de ventes en moins en 2012 par rapport à 2011. On prévoit environ moins de 15% de ventes en 2013 par rapport à 2012. Certes, ce n’est pas l’apocalypse car les Français continueront toujours à chercher un logement, mais c’est évident la crise est là. Faut-il pour autant baisser les bras, se contenter de se lamenter. Faut-il continuer à subir ou agir ? Comme dans tous les moments difficiles et comme dans toutes les crises, il y aura des gagnants et des perdants.A chacun de choisir son camp. Contrairement aux perdants qui ne pensent qu’aux effets négatifs de la crise, les gagnants s’efforceront malgré tout de rester positifs et chercheront les possibles bienfaits de la crise afin de rebondir en se disant : La CRISE ? Elle élimine les désorganisés, les faibles qui s’imaginent que l’immobilier c’est l’argent facile, elle ne laissera place qu’à des professionnels efficaces, performants… Elle nous remet en question. Elle permet d’innover, d’inventer de mettre en place de nouvelles stratégies. Elle permet de redoubler d’efforts et de saisir de nouvelles opportunités, différentes. Elle réveille en nous ce qu’il y a de meilleur, notre capacité à nous adapter, à franchir les obstacles, à vaincre les difficultés. Elle dynamise. Nous devenons plus réactifs, plus à l’écoute des besoins de nos clients. Elle nous pousse à être encore plus serviable, plus attentionné… Elle galvanise à travers un stress positif maîtrisé. Elle nous force à abandonner notre individualisme, à oublier nos rivalités, nos querelles de clochers. Elle est susceptible de mettre fin au « chacun pour soi » en nous encourageant à jouer collectif. Elle insuffle l’esprit d’équipe tout en reconnaissant les valeurs individuelles. Elle pousse à plus de solidarité professionnelle. Elle favorise la collaboration entre professionnels. Elle peut permettre de rassembler de nombreuses agences immobilières autour d’un projet de récupération des 45% des parts de marché qui leur échappent. Ouvrons les yeux, regardons la vérité en face, rendons nous à l’évidence, admettons une fois pour toute que le 1er vrai principal problème est : « La Vente Directe entre Particuliers ». Trouvons une solution à ce problème et tous les agents immobiliers augmenteront alors le nombre de leurs ventes et cela même en période de crise.

En 2013 quels sont les moyens de diffusions d’offres immobilières mis à la disposition des professionnels mais aussi des particuliers ? Vous parlez d’agir. Que préconisez-vous ?

Dans les années 2000, la presse papier/ magazines était encore maitre de la diffusion d’annonces immobilières. Aujourd’hui c’est l’ère Internet. Aujourd’hui, LA DIFFUSION D’ANNONCES immobilières SUR INTERNET est la 1ère source de contacts de potentiels acquéreurs. Dans 90 % des cas, l’acquéreur d’un bien immobilier a consulté un ou plusieurs sites de diffusion d’annonces immobilières. Et si ensemble, avec toute la profession, nous créions (à coûts réduits) les outils efficaces capables de faire face aux ventes de PAP ? Oui mais de quel type d’outils avons-nous besoin? Un portail du type « Logic’immo », Explorimmo » etc….? C’est du déjà vu et nous avons trop de retard et pas assez de moyens financiers pour nous lancer sur cette voie.

Donc selon vous, les professionnels ont besoin d’internet mais ils en sont financièrement très dépendants …..

Oui je confirme, vous l’avez bien compris, ils ont besoin d’internet car 90% des acheteurs d’un bien immobilier ont à un moment ou un autre effectué une recherche sur internet AVANT d’acheter. Cependant, les dépenses relatives à la parution d’annonces sur internet pèsent trop lourdement dans le bilan de l’agence.

Donc je repose ma question : que préconisez-vous ?

Réfléchissons ! Et trouvons une piste de réflexion !  Qui n’a pas recherché, trouvé, réservé, acheté un vol pour l’Italie, le Maroc, la Grèce sur le comparateur Opodo par exemple ? Qui n’a pas recherché, sélectionné, réservé un hôtel sur un comparateur (hotel.com, booking,tripadvisor) ?Qui n’a pas recherché, sélectionné, trouvé un objet, un article sur un comparateur (twinga…) Les sites comparateurs ont le vent en poupe et sont très appréciés des consommateurs, à plus forte raison dans une période où la situation économique se dégrade de jour en jour. Les sites comparateurs répondent parfaitement à une vraie forte demande des consommateurs. Faites une enquête, un sondage et vous serez vite édifié.C’est évident, c’est unanime. Alors répondons à ce besoin des clients consommateurs dans le domaine de l’immobilier.Lorsque les consommateurs découvrent un nouveau site comparateur fiable dans un domaine qui les intéresse (et il n’y a aucun doute que l’immobilier les intéresse) ils en font eux-mêmes la publicité en diffusant la bonne nouvelle à leur famille, leurs amis, leurs collègues de travail…Le bouche à oreille et les réseaux sociaux font le reste.Dans le domaine de l’immobilier les clients consommateurs sont frustrés.

En quoi sont-ils frustrés ?

Ils n’ont pas la possibilité d’aller sur un site comparateur de l’immobilier, ils se voient contraints de fouiller sur la toile et après beaucoup de temps perdu vont retrouver un même bien en 5 ou 6 fois à des prix différents et il reste plus difficile de trouver le bon bien, au bon prix. Donc n’ayant pas d’autre choix et faute de mieux, le client se contente des sites traditionnels. C’est précisément sur ce créneau encore sans concurrence et répondant parfaitement aux attentes des clients que l’ensemble de la profession doit rapidement s’engouffrer et innover, s’unir et se mobiliser en toute hâte. Je dis bien l’ensemble de la profession, avec en tête les institutions représentatives de notre métier.Ne laissons pas passer cette opportunité, elle pourrait bien ne jamais se représenter. Demain nous pourrions regretter de ne pas avoir été suffisamment réactif.Sachez que la technique est déjà développée, les tests réalisés avec déjà plus de 130 000 annonces dé-doublonnées (soit plus de 220.000 offres de départ) et plus de 7 597 professionnels adhérents (Juin 2013). Maintenant, il ne tient qu’à vous mes chers confrères professionnels de l’immobilier d’accélérer le processus.

Extraits d’un article paru sur le journal « La Montagne », le 30 mai 2013

Les comparateurs de prix : un outil largement adopté par les Français Les comparateurs de prix sont des outils déjà ancrés dans les habitudes de consommation des Français, qui les utilisent régulièrement et les jugent majoritairement fiables, se montrant même prêts à changer de magasins en fonction d’eux, révèle une étude LH2/CA Com.   Selon cette étude réalisée du 16 au 20 mai auprès d’un échantillon représentatif de 1 000 personnes, 80% des Français utilisent des comparateurs de prix pour leurs achats. […]Une majorité de personnes déclarent par ailleurs faire confiance à ces outils.   Les sondés, y compris ceux qui n’utilisent pas les comparateurs, sont 75% à les juger « très » ou « assez » fiables. La confiance est encore plus forte chez les utilisateurs réguliers ou occasionnels : 86% de fiabilité. […]   C’est ainsi que 95% des Français se déclarent prêts à changer d’enseigne si jamais un comparateur montre qu’un concurrent propose des prix moins chers que leur magasin de prédilection.

A première vue un comparateur d’annonces immobilières répond à une attente du public, de consommateurs, de clients et effectivement cela devrait incontestablement les séduire. Pensez-vous que les professionnels seront eux aussi séduit par cette innovation ?

Je pense sincèrement que les professionnels ont compris qu’ils avaient 10 fois plus à gagner en s’unissant, en se rassemblant autour d’un projet innovant que de se quereller sur des sujets en réalité très secondaires, sauf à persister vouloir que rien de change. Je pense que les professionnels ont compris que ce projet déjà bien avancé qui va leur permettre d’augmenter leur chiffre d’affaires va devenir leur propriété. (Si bien entendu ils en manifestent le désir et la volonté). En effet, à 70 ans, je souhaite leur transmettre cette innovation en les rendant propriétaire de ces fabuleux outils, cela avant de prendre une retraite définitive. Commentaire de Jean-Claude COTTET-MOINE : Et si les agents immobiliers laissaient de côté leurs rivalités, leurs querelles de clochers, le chacun pour soi, pour enfin AGIR et créer un portail immobilier innovant, inédit (dont ils seraient propriétaires) capable de rivaliser à moyen terme avec les deux leaders « le bon coin » et « se loger » ? Ne rêvons plus d’un avenir meilleur. VIVONS notre rêve. Décidons nous-mêmes de notre avenir. Soyons ambitieux. Unissons-nous autour d’un projet gagnant aussi bien pour les professionnels que pour les clients consommateurs.

Avez-vous encore d’autres suggestions ou pistes de réflexion susceptibles d’améliorer les performances des agents immobiliers?

Oui n’oublions pas que tout acheteur recherche « le bon bien au bon prix du marché ». Aussi, pour parvenir à déterminer les prix réels du marché, il faut mettre à la disposition des professionnels (à l’exclusion des particuliers) des outils performants.L’argus de l’immobilier (ancien) Prix des biens déjà vendus (géo localisation) avec traçabilité de l’évolution depuis la prise de mandat en passant par le compromis de vente et jusqu’à la vente par acte authentique (durée de mise sur le marché, évolutions, baisse de prix, prix final net propriétaire, montant de la commission, etc…) Un 2ème argus des prix de l’immobilier Moyenne des prix des biens anciens, mis à la vente (et pas encore vendu) par village et quartier de ville en prix net propriétaire (actualisé au jour le jour), une innovation sans équivalant, Ces deux ARGUS de l’immobilier seront uniquement à la disposition des professionnels* adhérents de BOOM IMMO pour : Les aider dans leur évaluation à la prise de mandat Aider à réaliser des baisses de prix auprès des propriétaires. Les aider à modifier le mandat en cours (avenant) ou signer un nouveau mandat au juste prix du marché. Aider à négocier le prix à la baisse en vue de conclure et signer un compromis de vente. *(à l’exclusion des particuliers qui devront s’adresser à un agent immobilier pour bénéficier d’une évaluation).

BOOM IMMO propose : Un comparateur d’annonces immobilières en provenance uniquement de professionnels, Un ARGUS des prix collant parfaitement en instantané, au jour le jour, AU PRIX DU Marché, Un comparateur pour obtenir des contacts, de bonnes qualités, bien qualifiés de potentiels acheteurs; Mais aussi pour diminuer leur coût insupportable de communication et de diffusion internet ; Un ARGUS pour améliorer leur performance notamment au niveau de l’estimation d’un bien AU BON PRIX REEL du marché (et non pas un prix rêvé comme le nomme le Président d’ORPI, Bernard CADEAU) grâce à ces deux innovations mises GRATUITEMENT à la disposition des adhérents. En conclusion, je dirai qu’il faut partir à la conquête des 45% de parts de marché qui nous échappent. C’est possible si nous en avons la conviction, la volonté. Mais elle ne pourra se réaliser qu’à travers l’UNION de la majorité des agents immobiliers autour d’un projet commun. Les outils existent et il ne tient qu’à vous, professionnels d’adhérer GRATUITEMENT pour les utiliser. JAMAIS une telle opportunité ne s’était présentée. Le monde bouge, change, ce qui était vrai hier, ne l’est plus forcement aujourd’hui. « NE FAISONS PAS AUJOURD’HUI LES MÊMES CHOSES QU’HIER EN ESPERANT DES RESULTATS DIFFERENTS, OSONS INNOVER et GAGNER. »   Celui qui n’ose pas à déjà perdu. Agissons ! Maintenant ! demain ce pourrait être trop tard. Ne laissons pas passer notre chance, elle pourrait bien ne jamais se représenter ENSEMBLE DECIDONS DE NOTRE AVENIR !   GAGNANT contre PERDANT Le battant apporte toujours une solution Le perdant pose toujours un problème ———————– Le battant a toujours un plan Le perdant a toujours des excuses ———————– Le battant dit « je le fais » Le perdant dit « ce n’est pas mon affaire » ———————– Le battant voit une solution pour chaque problème Le perdant voit un problème pour chaque solution ———————– Le battant pense que c’est sans doute difficile mais réalisable Le perdant pense que c’est sans doute réalisable mais trop difficile ———————–

Gérer ses biens immobiliers peut relever d’un énorme casse-tête, surtout quand ceux-ci sont destinés des locataires différents. Passer par l’intermédiaire des agences ou des conseillers en gestion de bien immobilier est ainsi une excellente solution pour se délaisser du stress que peux engendre l’administration de ses biens immobiliers. Cependant, avec la multitude d’agences et conseillers présents sur ce secteur, il est important de bien faire son choix. Nous vous présentons dans cet interview un conseiller en gestion de patrimoine, Jean-Pierre Theisen, que le pingouin a rencontré durant des journée de « Café Immobilier ».

Bonjour Jean-Pierre.Commençons par une présentation de votre part.  Qu’est-ce qui vous a mené à votre métier actuel?

Les aléas de la vie… Une entrée dans ce métier par la « petite porte » à l’âge de 38 ans ; une découverte qui m’amène à apprendre sur le terrain, à valider les acquis par un diplôme.

Qu’entendez-vous par « une entrée par la petite porte » ?

Pour des besoins alimentaires, j’ai commencé par commercialiser pour un courtier en assurances, des contrats de complémentaire santé. J’étais alors mandataire en assurances.

Pouvez-vous nous parler de votre expérience de mandataire en assurances ?

Au tout début, soit en 1998, comme je vous l’ai déjà expliqué, j’ai vendu de la complémentaire santé, puis de l’assurance-vie. Aujourd’hui je suis, depuis déjà plusieurs années, courtier en assurances de personnes. Ce métier vient en complément du métier de conseil en gestion de patrimoine. Il intéresse les particuliers, mais également les chefs d’entreprises et les salariés qui cherchent des solutions collectives. Plus d’infos ici et là.

Pouvez-vous expliquer à nos lecteurs en quoi consiste le métier de conseiller en gestion de patrimoine?

Un conseiller en gestion de patrimoine devra analyser la situation familiale, financière et fiscale d’un particulier à l’instant présent. découvrir les objectifs à court, moyen et long terme. proposer une ou plusieurs solutions. plus d’infos ici

En quoi vous différenciez-vous des autres gestionnaires de patrimoine ?

Il existe toutes sortes de professionnels dans le métier de CGP. Certains sont des vendeurs monoproduits, d’autres sont spécialisés dans les valeurs boursières. Pour ma part, je me considère comme un généraliste du patrimoine. J’essaie toujours de répondre dans l’intérêt premier du client, en l’orientant sur tel ou tel investissement et lui expliquant pourquoi. En amont, des partenaires spécialisés dans leur partie font office de fournisseurs de produits. Ces mêmes fournisseurs s’entourent pour la plupart d’avocats fiscalistes, de notaires et d’experts comptables, ce qui me permet de proposer des investissements sécurisés pour la plupart, sachant que le risque zéro n’existe pas.

Sur votre site, je vois également que vous proposez des investissements divers et variés aux expatriés français. Un éclaircissement sur le sujet?

Un expatrié français qui compte rentrer en France pour continuer à y vivre ou pour y passer sa retraite a forcément besoin de prévoir son retour. La retraite complémentaire peut faire partie des préoccupations des expatriés et les investissements dits de diversification patrimoniale peuvent également intéresser ces derniers. Exemple: un expatrié en Afrique centrale qui travaille pour une société Américaine. Il épargne chaque mois auprès de sa banque 5000 € qui vont remplir des livrets divers et un ou plusieurs contrats d’assurance vie et de capitalisation. Ce dernier a surement intérêt à bénéficier de certaines propositions d’investissements de TPC.

Pouvez-vous nous donner quelques exemples de propositions ?

Un investissement dans un EHPAD (Établissement pour Personnes Âgées Dépendantes), financé en quasi totalité par le biais d’un crédit et donc sous forme d’épargne mensuelle. Le statut de Loueur de Meublé permet au terme d’une période bien définie, une fois que le bien est payé, par exemple, de percevoir des revenus défiscalisés en impôt direct et en contributions CSG CRDS pendant de nombreuses années. Ce type d’investissement fait partie des investissements retraite que TPC a le plaisir de proposer aux expatriés. En savoir plus sur les EHPAD Un autre exemple serait d’investir dans une indivision de lettres et manuscrits, ou de profiter de la crise actuelle pour spéculer en Floride.

Une dernière intervention pour conclure cet interview ?

TPC peut favoriser l’enrichissement personnel de tout particulier désireux d’investir autrement qu’avec les banques.TPC peut également intéresser certaines entreprises et chefs d’entreprises qui souhaitent défiscaliser et/ou transmettre et/ou couvrir le personnel et leurs familles.Bonne journée.