Oui, se sont bien des banques étrangères,et comme pour les banques de rachat, ces banques étrangères n’ont pas de locaux en France.

Lors d’une demande de prêt, les dossiers sont redirigés vers leur pays d’origine, et aucun versement n’est demandé avant délivrance des fonds. Ensuite, la mensualité est prélevée soit sur un compte ouvert à l’étranger, soit sur le compte de votre banque principale (en fonction de la banque qui fera le dossier). Comme les banques de regroupement d’ailleurs, l’ouverture de compte chez elles n’est pas requise.

Oui, ces banques étrangères acceptent une hypothèque sur un bien en France.

Le recours à ces banques arrive souvent quand il n’y a pas de solutions en France. Pour ma part je prends toujours la solution Française en premier – pour le moment.

Si l’on emprunte auprès d’une banque étrangère, sais tu si c’est la loi française qui s’applique ou celle du pays étranger où la banque exerce ?

Oui, mais il y a aussi d’autres solutions.

A ce jour, il n’y a qu’une solution en regroupement hypothécaire (propriétaires FICP) en France et une solution en consommation (propriétaire FCC).

Récemment, les banques européennes proposent de nouvelles solutions, comme le présente cet article: Banques Européennes pour de nouvelles solutions

La conclusion du Pingouin

Même quand tout semble perdu, il existe toujours une solution à votre demande de prêt. La meilleure solution consiste à se rapprocher d’un professionnel et de discuter avec lui des différentes possibilités pour votre dossier.

En ce moment le top de l’investissement aux USA c’est Détroit. En effet, la ville de Détroit va être mise sous tutelle, donc bénéficier d’une aide de l’état américain, avec un objectif de redressement en 18 mois si l’on s’en réfère aux exemples de New York et Philadelphie qui avait été placés sous tutelle il y a quelques années,  et en excellente santé économique aujourd’hui.

Vous pouvez regarder notre vidéo sur Détroit ainsi que nos annonces.  Nous avons également une vidéo de la RTBF sur notre site.

Pour aider les futurs acquéreurs, un accompagnement de A à Z est proposé par notre correspondant sur place pour éviter les problèmes.

Pour ce qui est des impôts sur les loyers, ceux-ci seront versés aux USA, et rien en France.

Est-ce que tu pourrais me donner le détail (approximativement bien sûr, ce n’est qu’une simulation, pas une vraie vente !!!) de tous ces frais et le coût global de cette acquisition ?

Tout est compris dans le prix affiché. C’est le prix clé en main !! Le client n’a pas 1 centime à rajouter pour les frais !

Dans le cas de cet investissement, le montant du loyer espéré est environ à 757€. L’agence, elle, va prendre 10% du loyer pour frais de gestion.

Pour ce qui est des risques locatifs, la gestion locative sera gérée par un gros groupe international présent dans 50 pays, Coldwell Banquer, qui possède la licence de Property Manager.

Aux USA l’assurance loyer n’existe pas, car la loi favorise plus les propriétaires que les locataires, un loyer impayé impliquant le renvoi du locataire 1 mois après.

De plus, les loyers sont garantis par la Section 8 de la loi américaine, bien que tous les loyers ne sont pas pris en compte, seulement ceux entre 750 et 1000 dollars selon l’endroit.

L’achat à crédit est ici impossible vu le prix.

Tout se paye en cash obligatoirement, et ce que je dis aux clients français aujourd’hui, c’est qu’ils ne peuvent pas avoir le beurre, l’argent du beurre et la crémière.

C’est pas mal quand même!!!!

Bonjour Pierre Redoutey.

J’ai vu votre site et je le trouve passionnant et je pense que cela serait intéressant de le faire découvrir à nos lecteurs. 

Bonjour, cela m’intéresserait mais impossible actuellement. Venant de prendre ma retraite d’avocat je pense que l’ordre ne serait pas OK.

Mais comme particulier, vous avez quand même le droit de vous exprimer non ? La retraite vous oblige-t-elle à rester muet ?

Si c’est possible, la première question sera plus une présentation rapide de vous-même, qui nous permette de mieux vous connaître.

Une carrière assez longue dans le notariat, même si j’ai eu des activités extérieures : la comptabilité et le barreau comme avocat en droit immobilier. Dans une première période, j’ai cru que la profession se réformerait.

À l’époque je me suis battu contre la vénalité de la transmission des études, indirectement contre le numerus clausus. Après avoir été notaire pendant quelques années, je suis retourné à la cléricature pour travailler sur des montages de programmes immobiliers. Puis j’ai bifurqué vers le barreau, constatant que la profession ne se réformerait pas et qu’elle n’était pas à la veille d’être réformée.

Au numerus clausus se sont ajoutés l’interventionnisme du Conseil supérieur du notariat, le traitement automatisé des actes, les CRIDON qui « pensent » à la place des notaires et un tarif contraire au droit européen et au droit national.

Lorsque j’ai cessé mon activité d’avocat et suis parti en retraite, j’ai cédé mon site jurisprudentes.net à un réseau d’avocats. Le site Jurisprudentes m’avait permis de consulter via internet avec le PWYW comme mode de rémunération.

Cridun.fr est un blog de retraité qui n’a d’autre objectif que d’aider les visiteurs à trouver des informations sur le notariat et de les assister, en particulier lorsqu’ils ont des difficultés avec des notaires. Mes souhaits concernant la mutation de la profession ne se réaliseront pas. Aussi autant travailler à instaurer un certain équilibre des forces entre les notaires et leurs clients.

Comme d’autres confrères avocats, j’ai pu constater que les clients des notaires rencontraient des difficultés en particulier dans les deux situations suivantes :

• Lorsqu’un notaire a été commis (judiciairement) pour liquider un régime matrimonial après divorce ou une succession après décès, il est impossible d’obtenir un travail liquidatif dans un délai normal que désormais et pourtant la loi fixe. Après plusieurs demandes, le notaire, au lieu de dresser un projet d’acte complet et précis, convoque les parties pour « écouter » leurs propositions, en fait pour enregistrer les différences. Il dresse alors en quelques lignes un procès-verbal de prétendues difficultés qu’il envoie au greffe pour que le tribunal statue. Le processus peut se renouveler plusieurs fois. Il en ressort des liquidations-partages qui s’étalent sur cinq années ou plus.
• Quand le client, particulier ou entreprise, sollicite un notaire non pour un acte, mais pour une consultation ou même un simple avis, il n’obtient pratiquement jamais d’autre réponse qu’une réponse bateau qui lui est inutile. Souvent, le notaire indique qu’il demande un avis à son « CRIDON » (Centre de Recherche, d’Information et de Documentation du Notariat); cet avis arrive quinze jours plus tard et souvent il est d’une extrême prudence, donc sans grand intérêt pratique. Le client devra donc se tourner vers un autre professionnel (expert comptable, avocat, géomètre expert).

En 1789 furent abolies toutes vénalités des charges publiques. Ces charges publiques étaient nombreuses : officiers, fermiers généraux, percepteurs, huissiers, notaires, greffiers, avoués, etc.

En 1816, de façon très discrète, fut introduite dans une loi de finances la possibilité pour un titulaire de charge en place, un notaire par exemple, de « présenter » son successeur au ministère de la Justice. En pratique ce droit de présentation par l’ancien titulaire au nouveau était monnayé, et il l’est toujours, très cher.

Le nombre des notaires est limité par les pouvoirs publics qui toutefois se sont réservés de créer des offices (il y en a eu assez peu). Comme le nombre des offices notariaux est limité (9.300), le prix de cession « du droit de présentation » est toujours très élevé.

Le Conseil Supérieur du Notariat (CSN) a été créé à la sortie de la Seconde Guerre mondiale pour représenter les notaires, en particulier auprès des pouvoirs publics.

En fait, la CSN entend, directement ou indirectement (par l’intermédiaire des chambres de notaires et des conseils régionaux des notaires), agir pour contrôler les notaires, intervenir en cas de débordement et ainsi exercer une pression constante sur les notaires. Exemple : un notaire ne peut avoir d’autre messagerie internet que celle de la CSN (notaires.fr).

Les notaires ont arrêté de traiter les actes eux-mêmes et d’utiliser leurs propres formules. Ils s’adressent à des fournisseurs (GenApi, Fiducial, etc.) qui rédigent toutes les clauses de leurs actes. Ainsi, il n’y a plus de travail personnel du notaire pour la rédaction d’un acte qu’il reçoit et cet acte n’est plus l’expression de la volonté des parties contractantes.

Ces réponses sont toujours d’une extrême prudence. Ce n’est donc pas du côté des notaires, à quelques exceptions près toujours, que l’on trouvera de l’innovation juridique. De plus les réponses sont souvent longues à parvenir aux clients.

La Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a rendu un arrêt, le 24 mai 2011, aux termes duquel il est relevé que le statut du notaire, en France, est contraire au régime de la libre concurrence fixé par le droit européen.

La France a pourtant transposé ce droit européen dans son propre droit. Elle a accepté de libérer le tarif pour les actes propres aux entreprises, mais pas pour ceux des particuliers.

Je sais que tu as plein d’idées concernant le problème du logement en France (d’ailleurs, grâce à toi nous allons parler du projet Bimby que tu m’as fait découvrir) et le but de l’interview est de les développer…. Et si tu as beaucoup à dire, pourquoi ne pas en publier plusieurs…?

Pour la présentation rapide, disons que je nage dans le milieu de la gestion locative depuis une dizaine d’années. Indirectement la culture que je développe sur l’immobilier me sert dans mes activités quotidiennes.

Je n’étais pas particulièrement intéressé par les sujets macro-économiques liés à l’immobilier avant d’avoir l’intention d’acheter ma résidence principale, il y a 3 ans.

C’est en regardant ce que je pouvais envisager d’acheter avec notre apport et deux salaires (dans la médiane française) que je me suis dit qu’il y avait un problème. Comme tous les acheteurs, on veut toujours plus que ce qu’on pourrait avoir, c’est normal.

Mais là je me suis retrouvé à comparer ce que pouvaient acheter mes parents (ils avaient le même niveau de vie que nous il y a 15 ans) et ce à quoi je pouvais prétendre… douche froide.

En gros il fallait soit aller très loin, soit acheter deux fois plus petit qu’à l’époque.

J’ai navigué un peu sur internet et je suis tombé sur le site www.immobilier-danger.com qui donnait de sérieuses pistes de réflexion. Je voulais aller plus loin et échanger sur le sujet, immobilier-danger n’ayant pas de forum je me suis alors tourné vers le premier forum immobilier sur google : bulle-immobiliere.org. J’ai lu un peu, suivi les échanges, et fini par m’inscrire (non sans difficultés) en août 2011.

Depuis j’ai pu me forger mon opinion sur les prix de l’immobilier en France. C’est ce que j’essaye modestement de faire transparaitre sur ma page Facebook et dans mes interventions sur la page d’ADP (entre autres).

L’accession à la propriété, est effectivement beaucoup plus difficile aujourd’hui qu’il y a 15 ans et c’est un problème pour les jeunes et pour ceux qui n’ont pas acheté à temps. Cette situation est elle pour toi inéluctable ou va-t-elle se résoudre d’elle même en cas d’éclatement de la bulle immobilière ? 

Imaginons, que demain, en te réveillant, tu sois ministre du logement. Quelles mesures prendrais tu pour rendre plus accessible l’achat immobilier ?

FranceTv a réalisé un outil très facile d’accès sur cette question, on y constate que le pouvoir d’achat immobilier a chuté de moitié partout en France.

Actuellement on entend dans les grands médias quelques sirènes incitant à l’achat en raison des taux bas, or cette augmentation du pouvoir d’achat immobilier n’est en rien comparable avec l’explosion des prix de l’immobilier de ces 10 dernières années. Rendez vous compte : un couple de Caen, se situant dans la médiane des revenus, pouvait envisager d’acheter un logement de 154m² en 2000 alors qu’en 2011, pour le même effort financier, il n’avait plus eu droit qu’à 78m² et à 80m² en 2012. Alors oui, on peut dire, sans mentir, que le pouvoir d’achat immobilier a augmenté entre 2011 et 2012… mais c’est un peu réducteur, tu en conviendras.

Progressivement le marché a changé, de 2000 à 2007 la période était à l’euphorie, la pierre prenait jusqu’à 10% par an et rien ne semblait pouvoir l’arrêter. Le crédit était facile, on pouvait s’endetter sur 30 ans à 110% de la valeur du bien (les banques prêtaient le montant du bien et des frais de notaire). Et puis en 2008, patatra, les subprimes, la crise… fin du robinet du crédit facile. L’immobilier a commencé à amorcer une descente assez vertigineuse.

On a alors pris des mesures pour soutenir le marché : le Prêt à taux Zéro. Du coup on a resolvabilisé une partie des acquéreurs et on est repartis pour un tour sauf que, le prêt à taux zéro, ça coûte une fortune… et que cette mesure, en période de disette budgétaire, ne pouvait pas être reconduite (même si elle a été conservée sur le neuf).

On se retrouve donc dans la même situation qu’avant : les prix de l’immobilier amorcent leur descente. Il y a encore 6 mois il était impensable pour les grands médias que l’immobilier baisse, aujourd’hui ça ne fait plus aucun doute et les questions se résument plutôt à : quelle amplitude et quelle durée pour la baisse de l’immobilier en 2013.

De la même manière qu’il était tabou de parler de rigueur il y a peu chez les politiques, il est, à l’heure actuelle, interdit de parler de krach. On utilisera plus volontiers les termes « correction » ou « ajustement« … peut importe la sémantique, l’essentiel c’est que ça va dans le bon sens.

Cette Bulle Immobilière a des raisons concrètes liées au financement (durée, taux, apport) mais aussi des raisons d’ordre plus psychologique, savamment entretenues par les professionnels de l’immobilier sur le registre : « un loyer c’est de l’argent jeté par les fenêtres », « la Pierre ça ne peut pas baisser » ou bien encore « préparez votre retraite : devenez propriétaire ». Pendant 10 ans l’immobilier montait, c’était un investissement sans risque, bien meilleur que les actions, les obligations ou tout autre placement (l’or mis à part).

Le mécanisme est bien rodé : on commence par une location, puis on achète petit, avec la plus-value on achète plus grand et ainsi de suite, c’est ce qu’on appelle le parcours résidentiel… sauf que c’est une arnaque. Cette chaîne ne vaut que si le prix des logements augmente très vite, suffisamment vite pour amortir les coûts fixes (frais de notaire et frais d’agence).

Sur le long terme l’acquisition est toujours préférable à la location. Quand on envisage d’acheter un logement la question primordiale à se poser c’est de savoir combien de temps on va rester dans le même logement. Ce délai est nécessaire pour amortir les frais fixes.

En période baissière, quand les prix de l’immobilier chutent, il faut plus de temps pour que l’achat soit plus avantageux que la location. Il existe beaucoup de simulateurs sur le net comme outils d’aide à la décision entre achat et location, le plus pertinent, selon moi, est celui de meilleurtaux.com.

Même s’il n’est pas totalement exhaustif et qu’il comporte une coquille sur les charges d’entretien, ce tableur permet de calculer le point mort entre les deux solutions : achat vs location.

Pour mon cas personnel il me faudrait envisager de rester 12 ans dans le même logement, avec des prix évoluant au même rythme que l’inflation, pour que l’achat soit plus avantageux que la location. Avec une baisse de 3% des prix de l’immobilier pendant 3 ans il me faudrait 17 ans et avec 6%… 20 ans. Même avec 6% de baisse pendant 3 ans on ne purgerait pas les 100% de hausse depuis 2000, autant dire que si on n’a pas de projets de très long terme actuellement et qu’on envisage de changer de résidence durant ce délai : ce n’est pas du tout le bon moment d’acheter (même avec des taux bas).

J’ai développé un peu mon propos mais c’était nécessaire pour en venir à ta question :

« Imaginons, que demain, en te réveillant, tu sois ministre du logement. Quelles mesures prendrais tu pour rendre plus accessible l’achat immobilier ? ».

Je vais te dire que je ne mériterai pas mon salaire car je ne prendrai AUCUNE mesure de soutien du secteur. Toute subvention qui vise à soutenir le marché de l’ancien est inefficace, elle resolvabilise artificiellement les demandeurs sans améliorer l’offre de logement et elle termine la plupart du temps dans la poche du vendeur.

Éventuellement une mesure qui pourrait accélérer la baisse (tu auras compris que je veux que ça baisse, je ne suis pas Ministre du Logement pour rien) c’est de restreindre le financement en plafonnant les durées d’emprunt ou en augmentant le montant de l’apport nécessaire. Mais même ces mesures n’ont plus de sens : les banques le font d’elles mêmes en ce moment. Elles ont bien compris que le marché est en train de se retourner et qu’elles doivent couvrir leur exposition au risque en demandant aux acquéreurs potentiels de mettre au pot.

Une fois la baisse enclenchée il ne reste plus qu’à regarder… de la même manière que la hausse engendre la hausse, la baisse s’auto-entretient dans un cycle : « pourquoi acheter maintenant ce qui vaudra x% de moins l’année prochaine« .

Pour reprendre rapidement l’article, quand on achète un bien, il faut déjà bien évaluer le prix lors d’une construction car bien souvent, on se retrouve à payer plus.

Idem quand on achète dans l’ancien. Nombre de personnes achètent, puis se mettent à faire des travaux, non prévus à la base. Ces derniers font donc des prêts supplémentaires, et s’endettent.

Idem, tu construis une maison avec deux chambres. Mais voilà ta famille s’agrandit. Là encore des travaux à faire, ou vente, déménagement, achat d’un nouveau bien etc. Tout cela entraîne des prêts supplémentaires même si normalement la banque pense aux futurs crédits.

Mais imaginons un prêt. Les clients sont à 35-36 % d’endettement et là, BAM!!! Une voiture à changer et pas d’épargne. Il faut faire un crédit en plus, et là l’endettement augmente.

Voilà, se sont juste des petits rappels, qui semblent insignifiants, mais qui sont les raisons qui me sont données lors de regroupements de crédits. Tous ces frais en plus qui auraient pu être prévus.

Tout dépend. Tu prends une durée plus longue, ton taux est plus haut. Ton coût global plus important… Mais l’un dans l’autre…

Plutôt que d’avoir trop de crédits, être surendetté, je rejoins l’idée. Ou alors bien budgéter ses travaux, et si cela n’a pas été le cas, attendre d’avoir fini un prêt pour faire d’autres travaux. Car parfois, mettre une maison à son goût, ça peut prendre son temps…

Oui. Et si tu changes quelque chose dans ta construction, c’est à coup de milliers d’euros parfois, en plus.

Il faut donc éviter de dévier, et attendre pour certaines modifications. Dans le cas contraire, un  regroupement sera à prévoir pour plus tard.

C’est vraiment des cas très fréquents en regroupement. Avec les séparations aussi, c’est évidemment difficile à prévoir. Mais là, on se retrouve vite endetté.

La conclusion du Pingouin

S’en sortir sur les crédits n’est jamais chose facile. Ainsi il est primordial de mettre en place un budget prédéterminé et s’y tenir pour éviter de rallonger la liste des prêts effectués et se retrouver surendetté.