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Détroit, Eldorado de l’investissement immobilier aux USA

Suite à la crise des subprimes, l’immobilier aux USA est sous le feux des projecteurs. Pour savoir ce qu’il en est réellement, le pingouin a décidé de discuter avec un professionnel agissant dans le secteur des USA. Nous retrouvons ainsi Thierry Cortey, fondateur de la société Sunfim, agence d’aide pour l’investissement à l’étranger, qui nous explique comment l’investissement aux USA est particulièrement intéressant, et qu’il travaille conjointement avec une agence qui y est présente pour faciliter l’investissement.

carte de Détroit
pingouinBonjour Thierry. On parle beaucoup de l’immobilier aux USA et des bonnes affaires suite à la crise des surprimes.  Est-ce qu’un interview sur le sujet t’intéresserait ?
Thierry CorteyOui bien sûr, surtout que nous sommes bien implantés.

En ce moment le top de l’investissement aux USA c’est Détroit. En effet, la ville de Détroit va être mise sous tutelle, donc bénéficier d’une aide de l’état américain, avec un objectif de redressement en 18 mois si l’on s’en réfère aux exemples de New York et Philadelphie qui avait été placés sous tutelle il y a quelques années,  et en excellente santé économique aujourd’hui.

Vous pouvez regarder notre vidéo sur Détroit ainsi que nos annonces.  Nous avons également une vidéo de la RTBF sur notre site.

pingouin« Le top c’est Détroit », peux-tu nous en dire un peu plus ? Quels sont la rentabilité locative espérée, le montant à investir et surtout comment cela se passe-t-il ?
Thierry CorteySur la banlieue de Detroit, une villa de 128 m2 s’achète 45 000 €, avec 15 % de rentabilité, et la gestion locative sera gérée par le groupe «  Coldwell Banquer® » (fondé en 1906, Coldwell Banker® est un des plus importants réseaux immobiliers au monde avec 3600 bureaux et 111500 consultants dans 50 pays).fiche de rentabilité
pingouinEn pratique comment cela se passe-t-il ? C’est une vente aux enchères ou de grès à grès ? Le client français doit-il se déplacer ?
Thierry CorteyLes ventes ne seront pas aux enchères, et le client n’est pas obligé de se déplacer, car on peut tout faire à distance. Cependant, il doit être prêt et réactif et ne pas réfléchir 6 mois comme en France, car le marché est très compétitif, et qu’énormément d’investisseurs sont sur ce marché.

Pour aider les futurs acquéreurs, un accompagnement de A à Z est proposé par notre correspondant sur place pour éviter les problèmes.

pingouinEt comment se fait le paiement ? Faut-il ouvrir un compte bancaire aux États-Unis, compte qui sera ensuite utilisé pour percevoir les loyers ? Et qu’en est-il des loyers perçus au niveau fiscal ?
Thierry CorteyPour ce qui est du paiement, nous créons une société au client (LLC) et un compte bancaire lié à la LLC du client sur lequel les loyers seront versés en dollars.

Pour ce qui est des impôts sur les loyers, ceux-ci seront versés aux USA, et rien en France.

pingouinSi l’on reprend l’exemple de la villa de 110 m2 à 45 000 €, je suppose que 45000 euros est le prix de vente de la villa. À cela il faut rajouter le coût de la création de la LLC, de l’ouverture du compte bancaire, des frais de notaire, et la commission de Sunfim…. (et peut-être d’autres frais).

Est-ce que tu pourrais me donner le détail (approximativement bien sûr, ce n’est qu’une simulation, pas une vraie vente !!!) de tous ces frais et le coût global de cette acquisition ?

Thierry Cortey

Tout est compris dans le prix affiché. C’est le prix clé en main !! Le client n’a pas 1 centime à rajouter pour les frais !

 

pingouinEt ensuite pour la gestion du bien mis en location, comment cela se passe-t-il ? Dans le cas de l’investissement de 45000 euros quel est le montant du loyer espéré, les frais de gestion liés à cette location et aussi les risques locatifs ? Peut-on aussi prendre aux USA une assurance loyer impayée comme en France ?

Thierry CorteyDans le cas de cet investissement, le montant du loyer espéré est environ à 757€. L’agence, elle, va prendre 10% du loyer pour frais de gestion.

Pour ce qui est des risques locatifs, la gestion locative sera gérée par un gros groupe international présent dans 50 pays, Coldwell Banquer, qui possède la licence de Property Manager.

Aux USA l’assurance loyer n’existe pas, car la loi favorise plus les propriétaires que les locataires, un loyer impayé impliquant le renvoi du locataire 1 mois après.

De plus, les loyers sont garantis par la Section 8 de la loi américaine, bien que tous les loyers ne sont pas pris en compte, seulement ceux entre 750 et 1000 dollars selon l’endroit.

 

 

sunfim_michigan1

 

 
pingouinEt si l’on veut acheter à crédit, est-ce possible ? Et comment cela se passe-t-il ? Je suppose qu’il faut hypothéquer un bien en France ?

Thierry CorteyL’achat à crédit est ici impossible vu le prix.

Tout se paye en cash obligatoirement, et ce que je dis aux clients français aujourd’hui, c’est qu’ils ne peuvent pas avoir le beurre, l’argent du beurre et la crémière.

sunfim_michigan2

pingouinTu disais qu’on n’est pas obligé de se déplacer et qu’un accompagnement est proposé par notre correspondant sur place de A à Z pour éviter les problèmes. Comment se passe cet accompagnement ? Et quel est le surcoût pour ceux qui veulent se déplacer (billets d’avion, hébergement, nombre de nuitées à prévoir….) ?
Thierry CorteyPour les surcoûts, il faut compter 700 € aller/ retour pour un Paris-Détroit direct, auquel il faudra ajouter 3 nuits d’hôtel pour 150 € en tout. Par contre pour les déplacements, ce sera notre collaborateur qui vous véhiculera.

C’est pas mal quand même!!!!

pingouinComment cela se passe pour les successions ? Lors de la constitution de la LLC peut-on désigner des héritiers (enfants, conjoint….) et éventuellement les modifier facilement plus tard ?
Thierry CorteyOui, nous établissons un trust (testament) dans lequel tout est mentionné pour les héritiers. Tout est carré est établi par un avocat, et aux USA tu peux léguer ton bien à qui tu veux via un trust.

sunfim_michigan6

Crédits photos:
Sunfim

 

 

 

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  • Bulle Immobilière

    Détroit ? Un eldorado de l’investissement ? Il faut savoir que c’est une zone sinistrée avec un taux de chômage record de 18% ! (contre 8% pour le reste des USA). A noter également que cette ville fait partie des 10 villes les plus dangereuses dans le monde. C’est vraiment un super investissement, aucun doute…

    Quelques très belles photos sur cette ville en déclin : http://www.marchandmeffre.com/detroit/

  • contact

    Mr BULLE IMMOBILIERE, je vous mets au défit de trouver en France une villa???? à ce prix???. On reparlera de DETROIT dans quelques années et ceux qui auront investi seront les plus heureux du monde……

  • contact

    nos investissements ne se trouvent pas à Détroit, mais dans les banlieue où la communauté blanche réside!!!
    environs 30kms de Détroit !!!! Forte demande!!!

  • contact

    Essayez de vous documentez sur les projet futur de détroit , et vous comprendrez ( peut être) que c’est une place sure pour un futur investissement ! Essayez de vous documentez sur les projet futur de détroit , et vous comprendrez ( peut être) que c’est une place sure pour un futur investissement !

  • Olivier Cazals

    Bien répondu Me Cortey! Je suis moi meme propriétaire de plusieurs biens dans le quartier Pontiac East pointe à 30 kms de Détroit. Je ne regrette en rien mes investissements , meme si je reconnais ne pas avoir investir par votre intermédiaire . Mais je confirme que c’est un investissment très rentable. Actuellement mes maisons me procurent des renta proche des 16% net !

  • Olivier Cazals

    J’aimerais bien connaitre votre procédure qui a l’air pas mal ! Vous etes en France ou aux USA?

  • Olivier Cazals

    Attention quand meme avec qui vous investissez, car il est vrai qu’il faut éviter le centre de détroit car il y beaucoup de quartier en ruine, mais à l’extérieur , vous aves possibilité de trouver des petites maisons ou condo pour par cher du tout !

  • contact

    actuellement en France vous pouvez me joindre pour en parler au 06 42 50 03 10 – à bientot Mr CAZALS et n’hésitez pas à m’appeler

  • Olivier Cazals

    En réponse au lien de Mr Bulle immobilière, voici un lien d’immobilier de luxe dans le michigan non loin de Détroit , comme quoi, il y a de tout !

    http://www.lux-residence.com/fr/annonces/vente/propriete-MICHIGAN.php

  • contact

    tous nos produits sont à l’extérieur de détroit à 30 km, nous ne vendons rien à DETROIT CENTRE et nous ne voulons pas

  • Olivier Cazals

    Malgrès tout , vosu avez des opportunités terrible à réaliser dans quelques quartier du centre dans des bulding. Des cadres européens qui travaillent et qui onrt été muté sur Détroit pour le secteur de l’automobile y sont les 1er acheteur

  • Olivier Cazals

    Car le marché de l’automobile est reparti de plus belle , les commande à la hausse!!!

  • Florian

    Bonjour , je me suis sérieusement renseigné pour acheter aux états-Unis .Vu les prix , et un taux de change favorable, je pense ne pas me tromper pour inverstir dans ce pays.
    Cependant, certaines villes sont plus attractives que d’autres… si je regarde purement la rentabilité, c’est évidement Détroit qu’il emporte , maintenant cette ville n’est pas faite pour faire du tourisme. Peu importe le tourisme,mon but est de placer mon argent . Un ami à investit à Détroit par l’intermédiaire d’une société française spécialisée sur Détroit et Las Vegas. Apparement tous c’est bien passé, des renta de fou !!! Son inquiétude était de trouver des locataires , mais la société lui a vendu une maison qui était déjà louée, donc super!! Je suis en relation avec cette société qui s’occupe de tout A à Z , je vous en dirais plus qu’en j’aurais conclus mon achat .

  • Christophe

    salut Florian !!!

    Donc apparement tu aurais choisis Détroit ?A l »époque je me rappelle que tu étais interressé pour acheter un appart à las Vegas. Bonne chance à toi, fais moi signe!

  • Florian

    Hello Christophe, yes , j’ai finalement opté pour Détroit car j’ai un ami qui a investi là bas , et c’est du lourd!!!!!!!!!!!

    attention quand meme où tu mets les pieds, il y a des quartiers à éviter qui sont en ruine mais il ya aussi vers Birminghan 30kms de détroit des supers opportunité!!! a+

  • lothllc.com

    C’est très certainement un bon investissement mais les rentabilités affichées sur 4 ans n’existent pas. il manque à minima : le coût de la llc, des déclarations annuelles aux USA et du compte en banque, les impôts supplémentaires français (contrairement à ce qui est écrit dans l’article) et américains, la vacance locative, la maintenance, etc.) et le dollar ne sera pas à 1.1 dans 3 ans…

  • Michael

    Bonjour,

    Le cout de la llc est compris dans le prix total affiché . Mon cher Mr , ceci est une projection financière avec des valeurs conservatrices, notamment le prix du loyers est affiché au minima. Effectivement, à rajouter le renouvellement de la LLc environs 500$ / an ainsi que les frais comptable / an. pour Le $ , je reconnais que vous avez raison, il peut etre à 1.1 comme à 1 comme à 1.3 .
    Cependant, reconnaissons que cet investissement sera toujours plus rentable qu’un investissement en France de nos jours. Concernant l’impot français , difficile de faire une simulation , c’est au cas par cas, car la pluspart des investisseurs ne déclarent pas leur bien à l’étranger…

    Michael Bujaldon http://www.jmimmo.fr

  • Alain

    Mr michael Bujaldon , qui est le responsable de JMI IMMO à raison. pour preuve il nous avait donné une simul à 14 % net , à ce jours nous sommes à 17.5% net de renta, et c’est du concret , et je confirme. J’ai aussi investi à Las Vegas avec Michael .

  • http://www.facebook.com/thierry.cortey Thierry Cortey-sunfim

    pour ma part alain et mickael ont raison – c’est maintenant qu’il faut investir sur DETROIT mais en banlieue par au centre ville, et d’ici quelques mois les prix vont largement augmenter, un exemple regardez LAS VEGAS, les prix montent de plus en plus et c’était comme DETROIT il y a quelques mois, mais le soucis, généralement les Français pour se décider il faut quelques mois ou quelques années et après c’est trop tard, mais c’est typiquement Français ce raisonnement. avec les Belges, suisses et surtout Canadien, aucun soucis ils sont beaucoup plus ouverts…….. thierry cortey http://www.sunfim.com

  • Bulle Immobilière

    Autre remarque : j’ai fait un petit tour sur zillow… on est par ailleurs plutôt sur 800$/mo au lieu de 1000$/mo pour votre exemple (1400ft²).

  • Michael

    L’adresse concernant cette fiche de renta est la suivante:

    26339 FRANKLIN POINTE DR SOUTHFIELD MI. 48034
    Rent Zestimate $1,092/mo
    Mini $808 – maxi $1.2K/mo
    Dons , je vosu confirme, via zillow, louer à la fourchette basse.
    Merci
    Michael Bujaldon http://www.jmimmo.fr

  • Michael

    Pardon, je rectifie, à la fourchette moyenne.

  • Michael

    Petite réponse à Mr Bulle Immobilière:
    Sachez que les prix dans certaine ville des USA , Las Vegas, et meme Détroit et sa banlieu , ont vu une augmentation de 20% en 12 mois!!!!
    Donc, je pense avoir été très conservateur avec mes 3% / an d’augmentation ,non?

    De plus, sur la simulaton sur 4 ans, les loyers n’ont meme pas ete indexé, pas non plus, non?
    Si vous avez quelque conseil à nous donner, nous sommes preneur, mais appellez moi au 06 83 21 82 13 / 04 95 72 10 63 , je me ferais un plaisir de m’entretenir avec vous .
    Michael Bujaldon http://www.jmimmo.fr .

  • Michael

    cette fiche de renta n’est pas à jour, effectivement il manque les frais de renouvellement LLC et les frais comptable.
    Toutes personnes désirant recevoir les nouvelles fiches de renta , veuillez laisser votre e mail, et je vous les ferais parvenir.
    merci
    Michael http://www.jmimmo.fr

  • Michael

    Je vous invite à découvrir les bonnes fiches de renta ci-dessous:
    Maison 31050€ clé en main http://www.jmimmo.fr/s/cc_images/cache_2433346633.jpg
    Maison 35700€ clé en main http://www.jmimmo.fr/s/cc_images/cache_2433346629.jpg
    Maison 28000 € clé en main http://www.jmimmo.fr/s/cc_images/cache_2433346633.jpg

    Quand je signale clé en main, c’est frais crétion LLC inclus, frais compte bancaire US inclus ,honoraires inclus (sunfim également) , frais de consulting inclus et frais de services inclus !

  • Michael
  • Michael
  • Laurent

    Bonsoir
    Je n’ai pas d’autres moyens d’entrer en contact avec vous c’est pour cela que je vous envoie ce mail en espérant qu’il aboutira à une relation d’affaire. Je vous fais par la même occasion toutes mes excuses concernant les désagréments que ce mail pourrait vous causer. Je voudrais porter à votre attention que je peux vous faire un prêt particulier allant de:
    5.000€ jusqu’à 1.000.000€ remboursable sur 10 ans (à discuter) à 4% d’intérêt l’an. Je dispose d’un compte où je verse mes indemnités de mission et mon salaire en particulier. J’entends faire tourner le dit compte.
    Vous avez besoin de faire un prêt, veuillez noter les domaines dans lesquels je peux vous aider:
    * Financer
    * Prêts immobiliers
    * Prêts à l’investissement
    * Prêt automobile
    * Dette de consolidation
    * Marge de crédit
    * Deuxième hypothèques
    * Rachat de crédit
    * Prêts personnels
    Vous êtes fiché interdit bancaire et vous n’avez pas la faveur des banques, ou mieux vous avez un projet et besoin de financement, un mauvais dossier de crédit ou besoin d’argent pour payer des factures, fonds à investir sur les entreprises.
    Alors si vous avez besoin de prêt n’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus sur mes conditions. Veuillez me contacter directement par émail
    ballanger-laurent@msn.com

    Merci à vous lire

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