Comment bien renégocier son prêt immobilier en 2013?
Tout emprunteur a la possibilité de renégocier son prêt immobilier. L’objectif de cette opération est d’améliorer les conditions de remboursement et de diminuer le coût du prêt. En fonction du choix de l’emprunteur, il peut demander une diminution de la durée du prêt ou du montant des mensualités.
Aujourd’hui, les taux d’intérêt affichent un niveau historiquement bas. Pour les emprunteurs ayant contracté un prêt immobilier à des taux plus élevés, il peut être intéressant d’avoir recourt à une renégociation de prêt.
Faut-il diminuer la durée du prêt ou réduire les mensualités?
L’emprunteur peut essayer de renégocier son prêt auprès de la banque qui le lui a octroyé. Celle-ci n’est pourtant pas obligée de lui accorder une renégociation de crédit. Dans le but d’augmenter leurs portefeuilles de clients, les autres banques pourront accepter de renégocier son prêt.
La plupart des organismes de crédit préfèrent accorder une diminution du montant de la mensualité à celle de la durée du prêt. Il est conseillé au client de se renseigner à l’avance sur l’intérêt de ces deux types de renégociation de prêt afin d’être en mesure de négocier plus efficacement les conditions du rachat de crédit avec son banquier.
Note : Les banques, qui perdent beaucoup d’argent à cause des renégociations, véhiculent généralement l’idée (phrase tellement répétée qu’elle finit par être relayée par certains courtiers) que pour que la renégociation de prêt soit efficace,  la baisse de taux doit être supérieure à 1%.
C’est souvent faux, en particulier si le nouveau prêt s’accompagne d’une délégation d’assurance. La seule façon de s’en assurer est de faire une simulation de prêt en ajoutant au montant restant dû les frais liés à la renégociation et en comparant les mensualités.
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Les frais annexes liés à la renégociation de prêt
Les frais de la renégociation de crédit représentent un facteur déterminant qui ne doit pas être négligé par l’emprunteur. Ces frais, une fois le nouveau contrat signé, seront additionnés au capital restant dû.
Il existe 4 types de frais annexes :
- les frais de dossier qui peuvent être négociés (surtout en cas de domiciliation de revenues dans la nouvelle banque),
- les frais de garantie qui constituent environ 2 % du capital,
- le frais de levée de l’ancienne garantie (selon les cas),
- les indemnités de remboursement anticipé.
La comparaison des offres de rachat de prêt
Si la banque qui a initialement octroyé le prêt ne voit pas d’un bon œil une demande de renégociation, les banques concurrentes y voient quant à elles une opportunité de recruter de nouveaux clients.
L’emprunteur sera donc confronté à une offre très variée et son choix sera difficile. La meilleure réponse à ce problème est la comparaison des offres. Elle peut se réaliser gratuitement et en toute confidentialité sur les simulateurs de crédit disponibles sur internet.
L’avis du pingouin
La renégociation est intéressante lorsque la baisse des taux entre le nouveau crédit et l’ancien est suffisante pour compenser les frais. Ces frais peuvent d’ailleurs être négociés : il y a bien sûr les frais de banques qui peuvent souvent être offerts si vous acceptez de domicilier vos revenus dans la nouvelle banque.
Il y a aussi les frais de levée d’hypothèque qui n’ont plus lieu d’être si vous prenez un cautionnement bancaire plutôt qu’une hypothèque ou une garantie prêteur de deniers.
Quant aux frais de remboursement anticipés, s’ils sont généralement de 3% du montant restant dû, ils peuvent varier aussi selon les contrats. Chez certains banques, ils sont de 6 mois d’intérêt et donc un peu moins de 3%…..
Si votre prêt actuel est à taux variable, et que vous souhaitez « fixer » le taux, vous pouvez aussi opter pour une renégociation et les frais de remboursement anticipés sont généralement bien moindres pour ce type de prêt.
Autant dire que la règle des 1% évoquée plus haut n’est qu’une règle grossière et dans bien des cas, un écart plus faible peut justifier une renégociation. Sans compter qu’il faut comparer les taux, assurance incluse. Si l’ancien prêt n’a pas de délégation d’assurance, vous pouvez bien sûr en prendre une sur le nouveau prêt, ce qui peut vous faire gagner jusqu’à 0.5 points, sur le taux global du nouveau prêt.
Il faut aussi noter qu’une renégociation est d’autant plus intéressante, qu’il reste de nombreuses années pour le remboursement du prêt. Inversement, pour des prêts qui se terminent dans quelques années, même un écart de taux important ne justifiera pas une renégociation.
Comme indiqué plus haut, les frais de renégociation peuvent être empruntés et financé à 100% et être rajoutés au nouveau prêt…… mais bien sûr rien n’empêche de faire un apport personnel sur ces frais et ainsi diminuer le coût global de la renégociation.
Enfin dans le cas où les intérêts de l’ancien prêt étaient soumis à un avantage fiscal vous devez vérifier l’impact fiscal de la renégociation. Dans le cas d’un investissement locatif par exemple où les intérêts des prêts sont déductibles des revenus fonciers, il est conseillé de prendre un prêt différent pour le remboursement de l’ancien prêt et pour le financement des frais de renégociation de façon à bien séparer les intérêts de l’un et de l’autre (déductibles pour le premier, non déductibles pour le second).
