Actualite Immobilier

Je sais que tu as plein d’idées concernant le problème du logement en France (d’ailleurs, grâce à toi nous allons parler du projet Bimby que tu m’as fait découvrir) et le but de l’interview est de les développer…. Et si tu as beaucoup à dire, pourquoi ne pas en publier plusieurs…?

Pour la présentation rapide, disons que je nage dans le milieu de la gestion locative depuis une dizaine d’années. Indirectement la culture que je développe sur l’immobilier me sert dans mes activités quotidiennes.

Je n’étais pas particulièrement intéressé par les sujets macro-économiques liés à l’immobilier avant d’avoir l’intention d’acheter ma résidence principale, il y a 3 ans.

C’est en regardant ce que je pouvais envisager d’acheter avec notre apport et deux salaires (dans la médiane française) que je me suis dit qu’il y avait un problème. Comme tous les acheteurs, on veut toujours plus que ce qu’on pourrait avoir, c’est normal.

Mais là je me suis retrouvé à comparer ce que pouvaient acheter mes parents (ils avaient le même niveau de vie que nous il y a 15 ans) et ce à quoi je pouvais prétendre… douche froide.

En gros il fallait soit aller très loin, soit acheter deux fois plus petit qu’à l’époque.

J’ai navigué un peu sur internet et je suis tombé sur le site www.immobilier-danger.com qui donnait de sérieuses pistes de réflexion. Je voulais aller plus loin et échanger sur le sujet, immobilier-danger n’ayant pas de forum je me suis alors tourné vers le premier forum immobilier sur google : bulle-immobiliere.org. J’ai lu un peu, suivi les échanges, et fini par m’inscrire (non sans difficultés) en août 2011.

Depuis j’ai pu me forger mon opinion sur les prix de l’immobilier en France. C’est ce que j’essaye modestement de faire transparaitre sur ma page Facebook et dans mes interventions sur la page d’ADP (entre autres).

L’accession à la propriété, est effectivement beaucoup plus difficile aujourd’hui qu’il y a 15 ans et c’est un problème pour les jeunes et pour ceux qui n’ont pas acheté à temps. Cette situation est elle pour toi inéluctable ou va-t-elle se résoudre d’elle même en cas d’éclatement de la bulle immobilière ? 

Imaginons, que demain, en te réveillant, tu sois ministre du logement. Quelles mesures prendrais tu pour rendre plus accessible l’achat immobilier ?

FranceTv a réalisé un outil très facile d’accès sur cette question, on y constate que le pouvoir d’achat immobilier a chuté de moitié partout en France.

Actuellement on entend dans les grands médias quelques sirènes incitant à l’achat en raison des taux bas, or cette augmentation du pouvoir d’achat immobilier n’est en rien comparable avec l’explosion des prix de l’immobilier de ces 10 dernières années. Rendez vous compte : un couple de Caen, se situant dans la médiane des revenus, pouvait envisager d’acheter un logement de 154m² en 2000 alors qu’en 2011, pour le même effort financier, il n’avait plus eu droit qu’à 78m² et à 80m² en 2012. Alors oui, on peut dire, sans mentir, que le pouvoir d’achat immobilier a augmenté entre 2011 et 2012… mais c’est un peu réducteur, tu en conviendras.

Progressivement le marché a changé, de 2000 à 2007 la période était à l’euphorie, la pierre prenait jusqu’à 10% par an et rien ne semblait pouvoir l’arrêter. Le crédit était facile, on pouvait s’endetter sur 30 ans à 110% de la valeur du bien (les banques prêtaient le montant du bien et des frais de notaire). Et puis en 2008, patatra, les subprimes, la crise… fin du robinet du crédit facile. L’immobilier a commencé à amorcer une descente assez vertigineuse.

On a alors pris des mesures pour soutenir le marché : le Prêt à taux Zéro. Du coup on a resolvabilisé une partie des acquéreurs et on est repartis pour un tour sauf que, le prêt à taux zéro, ça coûte une fortune… et que cette mesure, en période de disette budgétaire, ne pouvait pas être reconduite (même si elle a été conservée sur le neuf).

On se retrouve donc dans la même situation qu’avant : les prix de l’immobilier amorcent leur descente. Il y a encore 6 mois il était impensable pour les grands médias que l’immobilier baisse, aujourd’hui ça ne fait plus aucun doute et les questions se résument plutôt à : quelle amplitude et quelle durée pour la baisse de l’immobilier en 2013.

De la même manière qu’il était tabou de parler de rigueur il y a peu chez les politiques, il est, à l’heure actuelle, interdit de parler de krach. On utilisera plus volontiers les termes « correction » ou « ajustement« … peut importe la sémantique, l’essentiel c’est que ça va dans le bon sens.

Cette Bulle Immobilière a des raisons concrètes liées au financement (durée, taux, apport) mais aussi des raisons d’ordre plus psychologique, savamment entretenues par les professionnels de l’immobilier sur le registre : « un loyer c’est de l’argent jeté par les fenêtres », « la Pierre ça ne peut pas baisser » ou bien encore « préparez votre retraite : devenez propriétaire ». Pendant 10 ans l’immobilier montait, c’était un investissement sans risque, bien meilleur que les actions, les obligations ou tout autre placement (l’or mis à part).

Le mécanisme est bien rodé : on commence par une location, puis on achète petit, avec la plus-value on achète plus grand et ainsi de suite, c’est ce qu’on appelle le parcours résidentiel… sauf que c’est une arnaque. Cette chaîne ne vaut que si le prix des logements augmente très vite, suffisamment vite pour amortir les coûts fixes (frais de notaire et frais d’agence).

Sur le long terme l’acquisition est toujours préférable à la location. Quand on envisage d’acheter un logement la question primordiale à se poser c’est de savoir combien de temps on va rester dans le même logement. Ce délai est nécessaire pour amortir les frais fixes.

En période baissière, quand les prix de l’immobilier chutent, il faut plus de temps pour que l’achat soit plus avantageux que la location. Il existe beaucoup de simulateurs sur le net comme outils d’aide à la décision entre achat et location, le plus pertinent, selon moi, est celui de meilleurtaux.com.

Même s’il n’est pas totalement exhaustif et qu’il comporte une coquille sur les charges d’entretien, ce tableur permet de calculer le point mort entre les deux solutions : achat vs location.

Pour mon cas personnel il me faudrait envisager de rester 12 ans dans le même logement, avec des prix évoluant au même rythme que l’inflation, pour que l’achat soit plus avantageux que la location. Avec une baisse de 3% des prix de l’immobilier pendant 3 ans il me faudrait 17 ans et avec 6%… 20 ans. Même avec 6% de baisse pendant 3 ans on ne purgerait pas les 100% de hausse depuis 2000, autant dire que si on n’a pas de projets de très long terme actuellement et qu’on envisage de changer de résidence durant ce délai : ce n’est pas du tout le bon moment d’acheter (même avec des taux bas).

J’ai développé un peu mon propos mais c’était nécessaire pour en venir à ta question :

« Imaginons, que demain, en te réveillant, tu sois ministre du logement. Quelles mesures prendrais tu pour rendre plus accessible l’achat immobilier ? ».

Je vais te dire que je ne mériterai pas mon salaire car je ne prendrai AUCUNE mesure de soutien du secteur. Toute subvention qui vise à soutenir le marché de l’ancien est inefficace, elle resolvabilise artificiellement les demandeurs sans améliorer l’offre de logement et elle termine la plupart du temps dans la poche du vendeur.

Éventuellement une mesure qui pourrait accélérer la baisse (tu auras compris que je veux que ça baisse, je ne suis pas Ministre du Logement pour rien) c’est de restreindre le financement en plafonnant les durées d’emprunt ou en augmentant le montant de l’apport nécessaire. Mais même ces mesures n’ont plus de sens : les banques le font d’elles mêmes en ce moment. Elles ont bien compris que le marché est en train de se retourner et qu’elles doivent couvrir leur exposition au risque en demandant aux acquéreurs potentiels de mettre au pot.

Une fois la baisse enclenchée il ne reste plus qu’à regarder… de la même manière que la hausse engendre la hausse, la baisse s’auto-entretient dans un cycle : « pourquoi acheter maintenant ce qui vaudra x% de moins l’année prochaine« .