La gestion locative avec Stéphanie Leman
Investir dans l’immobilier est souvent une excellente idée. Mais lorsque l’on a effectué plusieurs investissements, on arrive au point où on risque de ne plus réussir à les gérer, surtout dans le cas d’investissements locatifs. Il est ainsi recommandé de passer par des gestionnaires de locataires comme Stéphanie Leman afin de pouvoir garder le contrôle de ses biens.
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Voici donc ma première question. Dans ta présentation tu expliques : « Dans le domaine de l’immobilier, je gère les relations avec les locataires ainsi que toutes les demandes de rénovations ou d’entretien » Pourrais-tu donner plus de détail ? |
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Je gère les quittances chaque fin de mois en me rapprochant de la banque pour tous les règlements. À chaque sortie des lieux, je vérifie que les entretiens sont faits et justifiés par une facture pour les ramonages et détartrages du cumulus sinon, je le déduis de la caution et je fais moi même appel aux artisans. Je me déplace également pour les incidents (panne électrique, toilette, robinetterie, etc.). Je fais la demande d’un devis pour chaque intervention. Une fois que le propriétaire est d’accord, je prends contact et je fixe les rendez-vous. Après leur passage, je vérifie l’intervention si je ne passe pas moi-même le jour de la rénovation. En ce qui concerne les visites des appartements vides, je passe l’annonce et je fixe également les rendez-vous (si intéressé, je leur remets un formulaire à remplir ainsi que les documents à joindre). Après cela, le propriétaire choisit avec mon avis et je fixe de nouveau un rendez-vous pour l’entrée des lieux. Je gère aussi les provisions de charges de l’année en cours. Je suis joignable par un numéro fixe où l’on peut me contacter pour une urgence quelconque, car j’ai de tout, du fusible et prise grillés ou fuite du cumulus ou radiateur en panne. |
 Finalement, c’est un peu une check-list.Globalement quelles sont tes relations avec les locataires ? Plutôt cordiales, plutôt conflictuelles… Qu’est-ce qui te plaît dans ce métier ? |
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Ma relation avec les locataires reste distante (on ne peut pas sympathiser avec les locataires), mais je reste à leur écoute, donc plutôt cordiale. Ce qui me plaît dans ce métier, c‘est le contact, l’organisation rigoureuse, et la polyvalence de cette activité.
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| « on ne peut pas sympathiser avec les locataires », pourquoi ? |
 Parce que ma relation reste professionnelle et comme je leur réclame leur loyer tous les mois. Ce serait plus difficile pour moi de leur réclamer, mais surtout de l’encaisser,  si je deviens plus intime. |
| Faut-il vraiment réclamer le loyer ? La majorité des locataires ne versent-ils pas spontanément leur loyer soit par virement soit par chèque ? Réclames-tu le loyer systématiquement ou seulement en cas de retard de paiement ? |
| Aujourd’hui, j’avoue que j’ai beaucoup de retard dans les paiements donc forcément je leur fais un rappel. Il arrive que certains payent par virement ou par chèque, mais d’autres préfèrent par espèces, et dans ce cas il faut se rendre sur place pour encaisser le loyer. De plus, ils commencent tous à se mettre à payer à mois échu et non en cours depuis 1 an. Sinon je réclame à partir d’un loyer de retard si pas d’information de ce retard de la part du locataire. |
| Quel type de logement gères-tu ? Plutôt social, intermédiaire, standing ou les 3 ? |
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Je pense savoir gérer les 3, mais pour l’instant c’est du social, quoique les locations que je gère vont du studio au T4, en passant par la maison à 2 chambres. À toi de voir si tu considères cela comme social ou intermédiaire. Très souvent je gère des locataires sans travail ou très peu actifs s’ils ne finissent pas par le perde en cours de bail. |
| Les rappels suite aux retards de paiement sont-ils faits par courrier ou par téléphone ? |
| Toutes les manières possibles, soit par téléphone, soit par recommandé ou par huissier quand le montant dépasse les 3 mois de loyer ou que le retard se rallonge dans le temps (c’est-à -dire qu’aucun remboursement n’a été fait depuis plus de 3 à 6 mois). Mais pour la plupart, c’est par recommandé, car par téléphone il y a un risque de tomber sur le répondeur.
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| Le problème avec le répondeur c’est son inefficacité ou un problème déontologique (le risque que des tiers entendent le message) ? |
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En plus, je ne préfère pas laisser de message, car cela pourrait se retourner contre moi, vaut mieux rester prudent et dans la légalité possible pour ce genre de réclamation. |
| Comment se passent les changements de locataires et quel est le délai moyen de vacance entre 2 locataires ? |
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Mais bien souvent c’est deux mois pour les personnes actives,  à moins que le salarié soit muté là , c’est un mois. Ils nous envoient leurs résiliations de bail par recommandé avec la date de sortie des lieux ensuite, nous fixons un RDV pour l’état de sortie des lieux et au bout, 2 mois de remboursement de caution avec le détail des retenues si besoin. J’ai déjà dû faire une attestation de bon payeur pour le prochain propriétaire. Sinon le délai moyen entre 2 locataires est de 1 à 3 mois si tout se passe bien (pas trop de travaux de rénovation). Les visites des locaux peuvent être déjà mises en place pendant la période de préavis. |
| Quels sont les travaux généralement à faire entre 2 locations ? Et à la charge de qui ? |
| Dans 98% des cas, c’est à la charge du propriétaire, car le locataire est insolvable. Pour les travaux, généralement une couche de peinture à faire sur les murs, mais dés fois c’est la robinetterie, remplacement des douilles, changement de poignée de porte (ou de la porte elle-même, car il y a eu des coups de poing dedans), revêtement de sol et principalement nettoyage.
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| Quelle est la durée moyenne d’un bail ? Si tu peux détailler un peu en fonction de la taille du bien (on peut supposer qu’il y a plus de rotation dans un studio que pour une maison) . |
| Plus la surface est petite plus la rotation est importante. Certains locataires restent quelques mois d’autres plusieurs années. |
| Sur un loyer de 500 euros (6000 euros par an), à combien estimes-tu les pertes liées aux vacances locatives, aux travaux et aux frais de gestions, aux taxes foncières… ? En gros combien reste-t-il au propriétaire avant paiement du crédit ? Perte moyenne bien sûr parce que certains travaux (comme les changements de robinets, les portes cassées par les locataires), ce n’est pas chaque année je suppose. |
| Un peu dur à estimer et variable pour chaque appartement. Certains appartements sont restitués avec peu de rénovations à faire, pour d’autres on peut vite atteindre 1 an de loyer. Le montant des rénovations représente à peu près 30% des loyers par an. L’imposition (foncier, Ir, CSG) c’est 40% sur ce qu’il reste. |
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Abdelhamid
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Nico
