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Les dispositifs de défiscalisation immobilière en France en 2013

La défiscalisation immobilière est très prisée car elle permet à certains d’acquérir un bien à moindre frais et à d’autres de réduire sensiblement leurs impôts. De fait, la panoplie des textes en vigueur évolue sans cesse et une analyse de l’actualité immobilière et des dispositifs applicables en 2013 s’avère nécessaire.

loi duflot

La nouvelle loi Duflot applicable depuis le 1er janvier 2013

Destinée à supplanter le dispositif Scellier, la loi Duflot a cependant le même objectif : relancer la construction de logements locatifs neufs dans des secteurs en déficit.

Avec le dispositif de la loi Duflot, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts de 18 % pour un investissement limité à 300 000 euros. La simulation loi duflot peut s’élever à 6 000 € par an, soit 54 000 euros sur 9 ans.

Le dispositif Duflot outre-mer est encore plus avantageux avec une réduction d’impôts de 29 %, pour un investissement identique (9 667 euros par an, soit 87 000 euros sur 9 ans).

Quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier de cette défiscalisation ?

  • L’investissement doit concerner l’acquisition ou la construction d’un logement neuf dans une zone où l’offre est plus forte que la demande.
  • Le logement doit être loué nu pendant au moins neuf ans à des locataires dont les ressources n’atteignent pas un plafond fixé.
  • Le loyer ne doit pas dépasser un plafond défini par secteurs.
  • L’immeuble doit respecter les normes BBC ou RT 2012 fixées par les lois Grenelle.

L’investissement immobilier Duflot ne nécessite pas d’apport initial et est donc adapté aux personnes qui, n’ayant pas d’économies, souhaitent améliorer leurs vieux jours en bénéficiant à la fois des revenus des loyers et d’un bien immobilier à céder à leurs enfants. Dans ce type de placement, l’avantage fiscal n’est pas primordial.

Le plus défiscalisant à long terme, le LMNP ou le LMP

Les loueurs en meublés professionnels ou non professionnels trouveront encore en 2013 de nombreux avantages fiscaux dans la location de logements neufs ou anciens en meublés.

Le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) est accordé lorsque le montant annuel des revenus locatifs est inférieur à 23 000 euros, pour un investissement compris entre 100 000 et 150 000 euros.

En tant que LMNP, il est possible de déduire des revenus locatifs les charges locatives et la taxe foncière des biens loués, ainsi que l’amortissement. La TVA sur l’acquisition est récupérable.

En tant que LMP, la réduction fiscale est illimitée. En effet, il est possible de déduire les intérêts d’emprunts et toutes les charges non pas des revenus locatifs mais du revenu imposable total. Ajoutons que les charges ne sont pas limitées : citons pêle-mêle les charges de copropriété, les cotisations vieillesse, les dépenses de réparation, les primes d’assurance, etc. Les biens sont également exonérés d’ISF et de plus-values après 5 ans.

La contrepartie de tous ces avantages fiscaux réside dans l’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Cela vaut vraiment la peine d’y penser.

loi scellier - LMNP - outre mer

Décodage de l’actualité immobilière : Censi-Bouvard, Malraux et Girardin

Le dispositif Censi-Bouvard a été prolongé pour 3 ans. Il concerne l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans une résidence avec services (étudiants, tourisme, personnes âgées) en vue de sa location en meublé pendant au moins 9 ans. La réduction d’impôts s’élève à 11 % sur le prix de revient d’un bien de 300 000 euros maximum, soit 33 000 euros. S’y ajoute la récupération de la TVA. Ce mécanisme peut se cumuler avec les avantages du statut de LMNP, dans la mesure où les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros et 50 % du revenu total.

Le dispositif de la loi Malraux est très intéressant pour ceux qui achètent ou possèdent un bien immobilier ancien dans un secteur sauvegardé, une ZPPAUP ou un quartier ancien dégradé et souhaitent y faire des travaux. La réduction d’impôts 2013 s’élève à 22 % ou 30 % des travaux réalisés, plafonnés à 100 000 euros par an pendant 3 ans au plus. Le dispositif Malraux a été exclu du plafonnement des niches fiscales en 2013.

La loi Girardin, qui existe depuis 2003, devait s’éteindre en 2013. Il n’en est rien. Elle permet aux particuliers faisant l’acquisition d’un bien immobilier dans les DOM-TOM de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 38 % en échange de la location pendant 5 ans à titre d’habitation principale. Les loyers sont plafonnés et les locataires sont soumis à un plafond de ressources dans le cas du dispositif Girardin intermédiaire. Le dispositif Girardin sera conservé jusqu’en 2017 et a été exclu également du plafonnement des niches fiscales en 2013.

En conclusion

Si l’objectif de ces opérations est effectivement de réduire les impôts, il n’en reste pas moins que les différents mécanismes présentent également un intérêt en matière d’acquisition sans apport, de placement financier, de préparation de la retraite ou d’assurance-décès.

Les avantages fiscaux liés aux acquisitions de biens immobiliers évoluent à chaque loi de finances. Il est particulièrement recommandé de suivre de très près l’actualité immobilière avant de finaliser le projet. L’idéal est de se faire aider, le moment venu, dans le choix du dispositif le plus adapté à l’objectif. Demander une simulation loi Duflot peut s’avérer satisfaisant mais une étude plus avancée est souvent judicieuse pour réaliser le meilleur placement.

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