Quel immobilier choisir pour défiscaliser ? Interview d’Antoine Tranchimand de K&P Finance
En ces temps de crise, la défiscalisation reste une option pour réaliser un excellent investissement immobilier. Cependant, avec plusieurs lois régissant la défiscalisation immobilière, il est important de les connaître pour choisir la meilleure. Détails dans cet interview d’Antoine Tranchimand de chez K&P Finance
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Une petite présentation? |
 Je suis Antoine Tranchimand, gérant associé de K&P Finance. Conseiller en gestion de patrimoine depuis plusieurs années, mes domaines d’expertise sont la défiscalisation immobilière et financière, ainsi que l’investissement immobilier. |
 Quel est le métier de K&P Finance ? |
| K&P Finance est un cabinet de gestion de patrimoine généraliste, avec une forte présence sur l’immobilier d’investissement. Depuis 2007, K&P Finance propose à ses clients un panel complet de solutions immobilières d’investissement et de défiscalisation immobilière. Nous proposons des produits en location nue comme meublée en métropole (Lois Duflot, Bouvard et LMNP), des investissements outre-mer (Lois Girardin et Duflot outre-mer), de l’immobilier rénové (Loi Malraux et Monuments Historiques) et des produits en démembrement de propriété. Cette exhaustivité d’offres nous permet d’être réellement objectifs dans le conseil et le choix des produits que nous proposons à nos clients.
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| Quelle est la principale originalité de votre approche ? |
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Notre objectif est d’être le seul intermédiaire entre notre client et le produit qu’il acquiert. Ainsi, en connaissant parfaitement les produits proposés et en comprimant les coûts de commercialisation, nos clients sont assurés de réaliser des investissements au meilleur rapport qualité/prix.
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| Dans ce cadre, quel est selon vous le meilleur dispositif fiscal ? |
| Il n’y a pas un dispositif qui surclasse les autres. Chaque loi de défiscalisation présente des avantages et des limites, il faut avant tout les mesurer au regard de la situation du contribuable, de ses moyens et de ses attentes. |
| Justement, que pensez-vous de la nouvelle loi Duflot ? |
| La Loi Duflot, qui a remplacé la Loi Scellier au 1er janvier 2013, présente l’avantage d’offrir au contribuable une réduction d’impôt de 18 % de la valeur du bien acquis. Elle permet donc à un investisseur d’acquérir dans de bonnes conditions un appartement en France métropolitaine, en contrepartie de la mise en location de celui-ci pendant une durée de 9 ans minimum et dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Plafonnée à des investissements de 300 000 €, la loi Duflot permet d’engendrer jusqu’à 6 000 € d’économies d’impôt par an. La seule véritable limite de la loi Duflot est d’être intégrée dans le plafonnement global des niches fiscales : 10 000 € de réduction d’impôt par foyer et par an. |
| Il existe donc des dispositifs qui échappent à ce plafond ? |
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La loi Girardin, qui permet de défiscaliser sur la base d’un investissement outre-mer, est en effet traitée dans le cadre d’un plafond spécifique de 18 000 € par an par foyer. Les lois Malraux et Monuments Historiques, dédiées à l’investissement dans l’immobilier ancien rénové, ne sont soumises à aucun plafonnement global. Ces deux pistes sont donc à privilégier pour les contribuables fortement taxés ou bénéficiant déjà de réductions et crédits d’impôts (emploi à domicile par exemple). |
| Une autre solution en immobilier d’investissement ? |
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Concrètement, il s’agit pour l’investisseur d’acheter la nue-propriété d’un bien. L’usufruit temporaire, généralement 15 ans, est pour sa part acquis par un bailleur institutionnel. À la fin de cette période, l’investisseur redevient plein propriétaire du produit, sans engagement ni fiscalité. L’investisseur s’affranchit ainsi de toute contrainte de gestion locative et immobilière. D’un point de vue fiscal, cet investissement offre deux avantages. Tout d’abord, si l’investisseur emprunte pour réaliser son opération, les intérêts de l’emprunt seront déductibles d’autres revenus fonciers. D’autre part, la nue-propriété d’un bien ne rentre pas dans l’actif taxable à l’ISF. En cas de paiement comptant, l’investisseur fait donc baisser la valeur de son patrimoine à l’ISF.
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| En conclusion ? |
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Face à l’hétérogénéité de l’offre et aux constantes modifications de la fiscalité, nous recommandons plus que jamais aux investisseurs de se tourner vers des professionnels du patrimoine spécialisés dans l’immobilier. |
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