Réduire ses impôts en 2013 grâce à l’immobilier, interview de Stéphane van Huffel
Chaque loi de finances apporte son lot de modifications et de nouveautés en matière fiscale et déstabilise l’investisseur dans ses choix pour l’avenir. Pourtant, l’objectif de payer moins d’impôts reste une des problématiques les plus traitées part les professionnels de conseil en gestion de patrimoine. Décryptage des opportunités en 2013 grâce à l’immobilier avec Stéphane van Huffel, cofondateur du site Net-investissement.fr.
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 La fiscalité est-elle toujours une problématique importante des investisseurs qui surfent sur Net-Investissement.fr ? |
 Dans le contexte actuel de hausse généralisée des prélèvements obligatoires et ce sur quasiment toutes les couches de la population, il est vrai que le souci de défiscalisation des épargnants reste important voire s’accentue avec la peur de nouvelles réformes qui alourdiraient encore la note fiscale ou qui mettraient fin aux dispositifs permettant d’optimiser sa feuille d’impôt. |
| Est-il encore possible de défiscaliser en 2013 grâce à l’immobilier ? |
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Bien qu’un certain nombre de contraintes soient apparues ces deux dernières années, comme le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros/an, il existe encore de nombreux dispositifs adossés à l’immobilier qui permettent de réduire ses impôts en 2013. La nouveauté est bien entendu le dispositif « Duflot » dans l’immobilier neuf qui a succédé au dispositif « Scellier » depuis le 1er janvier 2013 et qui permet d’économiser 18% du montant d’un investissement immobilier sur 9 ans à condition de le mettre en location sur cette période. Malgré des contraintes de plafonnement de loyer ou de ressources du locataire, ce dispositif reste très incitatif et permet d’acquérir un bien à coût réduit aux dernières normes environnementales (BBC). Dans le même temps, les dispositifs « Malraux » ou « Monuments Historiques », dans les secteurs sauvegardés restent encore des opportunités très intéressantes d’un point de vue fiscal, car contrairement au dispositif « Duflot », ils ne sont pas retenus dans le plafonnement global des niches fiscales. Ils permettent de surcroît d’investir dans de la vieille pierre « classée » avec des enveloppes de travaux de réhabilitation déductibles des revenus de l’investisseur permettant d’alléger parfois très fortement le poids fiscal (y compris les prélèvements sociaux).
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| Payer moins d’impôts ne passe pas forcément par l’immobilier, mais quelles sont les tendances sur ce marché ? |
| En plus des dispositifs évoqués précédemment, le dispositif « Girardin » immobilier continue à attirer les investisseurs. L’idée est d’investir en outre-mer moyennant, là encore, une incitation fiscale forte pouvant aller jusqu’à 40% (pour les résidences dont les permis de construire ont été déposés avant 2010 ou bénéficiant d’équipements favorisant le développement durable) en échange de la mise en location du bien sur une période donnée. Ce dispositif reste attractif malgré la distance, car il est exclu du plafonnement des niches fiscales également.Enfin, un excellent moyen d’optimiser sa fiscalité grâce à l’immobilier reste tout simplement de se créer du déficit foncier en achetant un bien avec une enveloppe de travaux. Tous les frais et charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, taxes, etc.) étant déductibles des loyers, l’investisseur ne paiera donc pas d’impôt sur ses nouveaux revenus locatifs (pas de prélèvements sociaux non plus). Mais il bénéficiera de plus de la possibilité, si ses charges dépassent ses loyers, de déduire de son revenu imposable jusqu’à 10.700 euros/an de déficit foncier. Pas de plafonnement sur les niches fiscales applicables non plus.
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| Question concrète : est-ce le moment d’investir dans l’immobilier, même avec une incitation fiscale, ou faut-il se méfier de l’évolution du marché ? |
| Il y a des pour et des contre. Nous pensons chez Netinvestissement.fr que l’investissement immobilier doit toujours se réfléchir à moyen/long terme, c’est-à -dire sur 10 à 15 années. Donc, si on imagine un fléchissement des prix sur 3 à 5 ans de 10-15% comme le prévoient les éternels « spécialistes », on peut penser ensuite que les prix reprendront une croissance régulière simplement calquée sur l’évolution du coût de la vie.En revanche, les taux bancaires sont historiquement bas et il y a de vraies opportunités aujourd’hui à saisir en ingénierie bancaire, les professionnels du secteur ayant fait de vrais efforts pour proposer des montages intelligents et adaptables en matière d’investissement locatif. Simplement, si les taux repartent à la hausse et qu’à terme les prix immobiliers aussi (et le coût de la vie mécaniquement avec), l’investisseur qui aura souscrit un prêt à taux fixe aujourd’hui se retrouvera chaque jour un peu plus « riche » puisqu’il ne subira pas en revanche de revalorisation du coût de son prêt. Enfin, que ce soit dans les secteurs sauvegardés ou dans l’immobilier BBC, l’acquéreur à moyen/long terme devient partiellement ou totalement propriétaire d’un bien « exceptionnel ». Pas seulement par sa qualité, mais par sa rareté en comparaison du marché immobilier locatif classique. En prévision d’une revente, les arguments intrinsèques du produit restent à privilégier face au « marché » qui est une donnée devenue trop vaste pour être un élément concret de prise de décision. Mais après tout, n’oublions pas qu’il existe beaucoup d’autres outils pour obtenir une substantielle réduction d’impôts. Il ne faut pas hésiter à utiliser les outils mis à disposition par les nouvelles technologies ou à se rapprocher d’un professionnel du secteur pour y avoir accès. |
| D’où la création de Net-investissement.fr ? |
| Parfaitement. Créé au sein d’un groupe de professionnels du Conseil en Gestion de Patrimoine et du Conseil en Investissement Financier, Net-investissement.fr est le 1er site de conseil en gestion de patrimoine online à destination du grand public.Nous souhaitons, par nos nombreux conseils (4.000 pages mises à jour constamment) et par nos solutions d’investissement exhaustives, démocratiser et dépoussiérer l’image de notre métier. Ainsi, de plus en plus d’internautes investisseurs nous font confiance ce qui prouve une fois de plus que les modèles économiques du web sont l’avenir d’un grand nombre de profession. |
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