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Calcul de la capacité d’emprunt : quels revenus prendre en compte ?

On ne peut pas se baser sur le montant de ses revenus mensuels pour calculer sa capacité d’emprunt. En effet, certains éléments inclus dans ce montant ne seront pas pris en compte par les institutions de prêt.

Les dossiers à fournir lors de la demande de crédit

Le calcul de la capacité d’emprunt implique uniquement les revenus imposables, c’est-à-dire pérennes. Pour ce faire, les organismes de prêt se réfèrent à divers types de documents incluant les fiches de paie des 3 derniers mois et l’avis d’imposition, selon la période du dépôt de la demande. Ces deux documents sont d’ailleurs les seuls demandés pour une demande datant entre septembre et décembre. Durant le premier trimestre de l’année, les institutions de crédits demandent la fiche de paie de décembre. Entre le mois d’avril et le mois d’août, l’emprunteur devra fournir sa déclaration de revenus.

Les revenus non pérennes

On note 3 types de revenus non pérennes qui ne seront donc pas pris en compte lors du calcul de la capacité d’emprunt. En tête de liste figurent les frais de déplacement qui sont considérés comme un remboursement, plutôt qu’une rétribution. L’aspect occasionnel des heures supplémentaires les rend aussi non pérennes, même si le travailleur y recourt tous les jours. Enfin, les primes exceptionnelles qui se rangent sous la catégorie des « revenus incertains », malgré leur caractère imposable.

Qu’en est-il pour les commerciaux ?

Un mode de calcul particulier s’impose pour les commerciaux. La commission constituant une grande partie du salaire de ce type de travailleur. Les institutions de prêts calculeront alors la moyenne des revenus imposables sur les 24 derniers mois. Certains se montrent davantage prudents en se basant sur les commissions des 48 derniers mois. Les commerciaux justifiants de revenus bas et moyens devront ainsi disposer d’au moins 2 ans d’expérience avant de faire une demande de crédit immobilier.

Taux d’endettement, un élément-clé

Le taux d’endettement de 33 % est également pris en compte lors du calcul de la capacité d’emprunt. En effet, cet élément est à multiplier par le chiffre obtenu par le rapport entre le total des revenus et la durée du crédit en mois. Ici, une autre règle s’applique sur le calcul du total des revenus. Les allocations familiales étant à exclure et d’éventuels remboursements de prêt en cours à déduire. Au final, celui-ci est égal aux salaires nets rajoutés d’éventuels compléments comme les pensions alimentaires et des revenus fonciers.

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