Suite à l’article sur l’achat immobilier en France tout en empruntant à l’étranger, deux avis ont émergés sur le sujet.

Trois personnes ont réagis  suite à l’article:

• Bulle Immobilière qui y voit une mauvaise idée
• Muriel Le Nain, celle qui est à l’origine de l’article en question
• Jean-Philippe Larger, conseiller en communication immobilier

Faisons place à nos trois débatteurs et leurs réactions.

Pour Bulle Immobilière, cela n’est pas une bonne idée, en se basant sur l’exemple de l’emprunt en Suisse.

Il y en a même qui ont emprunté en francs suisses pensant avoir flairé la bonne affaire. Maintenant qu’ils se retrouvent avec des mensualités insupportables, ils hurlent à l’escroquerie arguant qu’ils ne savaient pas. Pourtant, la règle est simple : quand c’est trop beau pour être vrai, c’est qu’il y a un problème quelque part.

Cependant, pour une raison ou une autre, il se peut que votre demande de prêt soit refusée par l’établissement, et vous vous retrouvez sans moyen de financement.

Les règles prudentielles françaises sont justement là pour ça : vous éviter d’avoir à faire face à des problèmes futurs (et pour que le risque de la banque soit minimisé).

Certes, c’est bien de chercher des solutions, mais avant tout il s’agit de savoir pourquoi ces personnes, en demande d’un prêt immobilier (je ne parle pas de la renégo), en période baissière, sont refusées par les banques. L’explication principale c’est que ces personnes présentent un risque de défaut pour la banque (et pour elles-mêmes par voie de conséquence).

Jean-Philippe Larger de rétorquer que période baissière ou pas période baissière, si on ne peut pas emprunter à 150 000, on ne pourra pas non plus à 140 ou 135. Le problème n’est pas le prix du bien ou de la chose que l’on veut acheter, mais le boulot que l’on a.

Bulle Immobilière de lui demander pourquoi les banques demandent de plus en plus d’apports si ce n’est en partie pour se couvrir d’une éventuelle décote du marché de l’immobilier. Si on ne peut pas emprunter à 150 on pourra peut-être à 140 ou 135, à condition de mettre la différence au pot. En période haussière les banques prêtaient à 110%, quasi sûres de récupérer leur mise en cas de défaut. Les temps changent… les politiques des banques aussi.

Pour Muriel Le Nain, ce n’est pas une question de bonne affaire.

C’est une question ici de trouver d’autres solutions, dont des solutions pour des personnes endettées qui n’ont plus de solutions en France, ou des personnes qui souhaitent réellement acheter, mais n’ont eu que des refus. Voilà mon but. Ce n’est pas une solution miracle. Elle ne sera pas pour tout le monde et est en démarrage sur mon activité. Nous n’avons pas toujours la science infuse, ni la bonne réponse de suite.

Selon Bulle Immobilière, les refus des banques sont motivés, et cela dans tous les cas.  

Pour les prêts immobiliers, le risque peut être lié aux biens ou aux personnes. Un bien avec un prix trop élevé présente un risque de décote important et, en cas de problème (divorce, mutation…), une probabilité de negative equity importante que la banque ne veut pas assumer. Cette situation conduit à un refus ou à des conditions pas forcément avantageuses (taux élevé, limite dissuasive, durées longues…).

Pour ce qui est des refus liés aux personnes, c’est souvent en raison de revenus insuffisants (règle des 33% d’endettement) ou de problèmes d’ordre personnels (âge, problème médical…).

Maintenant, comme je le disais plus haut, chacun est libre de faire ses choix et de passer outre.

Concernant l’article, je reviens sur le principe même du mécanisme, y est écrit :

Si le bien immobilier est situé sur une autre région (ndr : hors IDF et PACA), le client obtiendra 50% du bien donné en garantie

Il se passe quoi en cas de défaut ?

Exemple : je suis propriétaire d’un bien qui vaut 100, j’ai 90 d’emprunt à rembourser dessus, je récupère 50 de la part de la banque étrangère. Manque de pot, je perds mon job et je n’arrive plus à rembourser le nouvel emprunt. Il se passe quoi ?

• - je dois 90 à la banque initiale
• - mon bien ne m’appartient plus, je dois quitter les lieux.
• - j’ai 50 en banque => reste à devoir 40 à la banque initiale. C’est ça ? (je simplifie un peu, mais ça ne doit pas être trop loin de la réalité).

Pour info, Muriel Le Nain en dit plus dans cet article. L’intérêt majeur de ce type de prêt est le prêt hypothécaire non affecté. Il s’agit de prêt en euros (donc pas de risques de change) et l’explication que donne Bulle Immobilière  »l’explication principale c’est que ces personnes présentent un risque de défaut pour la banque » n’est certainement celle qui justifie de passer par une banque étrangère.

Certaines personnes très âgées ou souffrantes de lourdes pathologies auront des difficultés pour l’assurance de prêt, qui est quasiment obligatoire en France, mais ne l’est pas forcément chez tous nos voisins européens (à cause des lois sur les transmissions des dettes aux héritiers qui sont différentes même à l’intérieur de l’U.E.). Enfin, cela peut aussi être une solution de dernier recours pour des personnes surendettées.

En tout cas, tout tourne autour du prêt hypothécaire qui est moins développé en France que chez nos voisins européens. Donc, un nouvel outil, mais bien sûr, c’est à l’usage que l’on saura bien l’utiliser, et l’utiliser de façon intelligente.

Ce qui mène à trois questions :

1. - Qu’est-ce qui justifie de passer par une banque étrangère ?
2. - Quels sont les risques ?
3. - Quels sont les avantages ?

Muriel Le Nain d’y répondre:

On passe par une banque étrangère quand on ne peut pas faire autrement.

Pour la question 2, le principal risque est la perte du bien mis en hypothèque, ce qui est également le cas quand on emprunte en France.

A la question 3, parmi les avantages on notera notamment une plus grande souplesse dans l’obtention du prêt (exemple : assurance de prêt pas forcément obligatoire), et certains critères d’endettement sont un peu plus larges aussi. Les 33 % d’endettement ce n’est pas la règle, y compris en France, surtout si le reste à vivre est bon.

Ces solutions sont là pour obtenir d’autres solutions. En plus, pour ma part, je l’ai dit et le répète, j’utilise d’abord la solution en France. Et si refus, j’envisage l’étranger. Mais comme en France il y a plus de refus que d’accord. Inutile donc de voir là une catastrophe arriver. Les risques sont les mêmes que sur le territoire. Ici aussi, il y a des accords sur des prêts qui ne devraient pas en avoir, et j’en vois pas mal ! Alors, les banques Françaises savent dire non, mais oui aussi et pas forcément à bon escient.

Enfin, certains clients n’ont pas forcément envie d’ouvrir un compte par exemple. Là aussi solution possible. J’utilise aussi ces prêts pour les propriétaires FICP qui ont besoin d’une solution, mais qui là aussi en France ont eu un refus (il n’y a qu’une banque ici qui le fait, et critères stricts).

Tout le monde n’est pas à jeter au panier ou en Banque de France. Il y a des solutions, et après il faut les assumer, comme en France. Un crédit doit être remboursé. Les risques sont les mêmes partout, et pour des prêts pour investir à l’étranger, cela semble plus simple qu’avec les banques françaises. Donc, autant en faire bénéficier les investisseurs. Certaines banques européennes sont moins frileuses.

Plusieurs jours après l’interview de trois courtiers sur la fermeture du robinet de crédit par les banques, Muriel Le-Nain a eu quelques précisions sur CIF et Crédit Foncier.

• Chez CIF, ils font encore du prêt avec une durée de 20 ans maximum avec un minimum de 20 % d’apport.
• Pour Crédit Foncier, ils peuvent accepter sans apport, bien qu’en avoir c’est mieux pour bien négocier, si les autres critères sont respectés et que le dossier est bon. Ils peuvent également prêter les frais de notaire dans certains cas.

Trois des lecteurs d’ADP Online ont ainsi réagi suite à ces changements, et ont discuté avec Muriel Le-Nain:

• Bulle Immobilière ou BI le fan d’ADP Online que l’on a interviewé
• Brigitte Khayat, ancienne gestionnaire export devenue courtier en prêt immobilier
• Jean-philippe Larger conseiller en communication

Muriel Le-Nain confirme que les banques ne prêtent plus comme elles ont toujours prêté.

La sélection des dossiers est devenue plus stricte, plus frileuse. C’est le cas quand on voit CIF qui demande un apport. Si CFF n’en demande pas forcément, ils préfèrent en avoir, comme la majorité des banques. Enfin, j’ai des conseillers bancaires qui me disent que certes ils sont plus exigeants, mais ils n’ont cependant pas de demande depuis un moment. Tout dépend des enseignes, car là, le dialogue sur la demande est un peu différent. En revanche, pour la demande de renégociation alors là, oui, il y en a.

Pour cette absence de demande, je n’ai pas encore trouvé les causes, mais j’ai été surprise par des conseillers qui m’ont demandé du dossier, m’indiquant ne rien avoir. Pourtant personnellement, je constate l’inverse, une augmentation de la demande. Mais je ne suis pas au même niveau, ni impactée de la même façon. Donc, je suis assez surprise oui, mais des demandes en baisse pour certaines agences. Il serait bien de voir si c’est sur plusieurs départements si cela se confirme. Je ne parle que de mon expérience après tout.

Bulle Immobilière d’expliquer ces démarches de la CIF comme suit:

Le CIF a eu la garantie financière de l’État il y a quelques jours (18 milliards). Vu les contreparties demandées nul doute que cet établissement ne fera plus dans le financement des dossiers « limites ».

La production sur le +30 ans a quasiment disparu des statistiques, en 2007 il y avait quasiment 30% des crédits qui étaient entre 25 et 30 ans contre 17% aujourd’hui. Or, c’est en partie l’allongement qui avait permis de maintenir l’immobilier.

Pour Brigitte Khayat, cette attitude des banques vient du fait qu’elles cherchent une certaine plus-value dans les dossiers.

Un bon dossier classique devient peu intéressant pour les banques, elles cherchent l’excellent dossier, celui qui apporte non seulement de bons revenus, mais aussi de l’épargne. Et c’est là que la concurrence se met en marche !

On assiste à une dérive entre crédit et gain pour la banque. Elle statue uniquement en gain et non plus en risque, d’où la nécessité de faire appel à des courtiers, car le jour où les banques seront les seules intermédiaires, le client n’aura pas d’autre choix que de payer le prix fort pour son financement. Et quand les clients n’auront plus que leurs conseillers bancaires, ils verront combien coûte un conseil.

Muriel Le Nain d’ajouter:

Plus il y a d’apports, mieux c’est, et obtenir un prêt c’est une possibilité plus tard de faire d’autres projets comme des travaux, une voiture … Bref, pour les banques c’est vendre un crédit immobilier pour conserver le client pour d’autres produits, notamment l’ouverture d’épargne.

Les banques adorent surtout les assurances groupe vu qu’elles font 50% de marge sur ce produit. En ce moment je ne me plains pas, car les dossiers que j’envoie sont en délégation. Comme les banques le savent dès le début, ça passe mieux. Elles grimacent, mais ça passe mieux.

Moi je préconise à mes clients de prendre une délégation, mais laisse le courtier en assurance le faire. Ainsi chacun son rôle, et surtout, bien maîtriser chaque poste. Le client est ainsi bien suivi.

Pour Jean-Philippe Larger, les consommateurs sont, pour une part, responsables de la non application de la loi Lagarde.

Les consommateurs sont assez laxiste là-dessus au passage, la loi Lagarde c’est le même scandale que les lasagnes, mais on en parle pas et c’est toute l’année.

De nombreuses rumeurs circulent sur internet selon lesquelles l’immobilier souffrirait de la frilosité des banques.

Nous avons voulu les vérifier en interrogeant trois courtiers en Crédit Immobilier:

• Muriel le Nain, que vous connaissait déjà, spécialisée dans la restructuration de crédit mais qui fait aussi du courtage en crédit immobilier, dans son département la Gironde.
• Clément Menut, du site de courtage en crédit immobilier Court’ea CRÉDITS, basé à Grenoble, mais qui intervient aussi dans toute la région Rhône Alpes,
• Edouard Maitre du site CreditQuid que nous avons déjà interviewé.

Muriel Le Nain confirme qu’elle observe « sur le terrain » que les banques demandent plus de garanties.

Les banques m’avaient déjà prévenue en 2012 toutes enseignes confondues qu’elles allaient « faire le dos rond » et ont tenu parole. Chaque dossier que je présentais était un cas !!!

Pas d’apport. Pas assez d’apport. L’avenir du client incertain… Bref, moins de dossiers accordés.

Parfois en une heure, j’avais un refus, alors que le taux d’endettement, reste à vivre étaient bons.

Et les banques vont demander  plus de garanties comme par exemple :

• Apport personnel : Certaines banques n’interviendront pas si l’emprunteur ne finance pas au moins les frais de banque et les frais de notaire.
• Ouverture de compte et domiciliation de revenus   : un classique , cela a toujours été et les banques aiment la possibilité de faire d’autres prêts par la suite (auto, travaux, …)
• mise en place d’une épargne,
• devenir sociétaire parfois….

La qualité de la banque dépend des produits qu’elle octroie et à qui elle les octroie, et ça permet d’avoir le taux minimum.

Il faut au minimum les frais de notaire + frais de banques + frais de caution le tout s’élevant à environ 10% du bien financé, la plus grosse part étant pour le notaire (7%)…..

Avec un apport en plus, les banquiers acceptent de discuter les conditions de taux mais sans aller au delà de 25 ans. Ils estiment qu’ils veulent de bons clients et donner de bons produits…  pour parler simplement.

Globalement en 2012 , nombre d’agences ont fait moins de prêts et il y a eu plus de refus. Même si quelques banques acceptent plus facilement ces derniers temps, ce n’est pas encore ça !

Clément Menut invoque les accords de Bâle 3 suite à la crise financière de 2007

Cette réforme qui vise à un renforcement du système financier mondial pousse les banques à un resserrement du crédit afin de limiter le risque et de préserver leur marge hypothécaire.

En gros l’objectif de Bâle 3 est de renforcer le niveau et la qualité des fonds propres des banques, le ratio de levier (Fonds Propres/Dettes Financières) en est l’un des moyens de mesure.

Le resserrement du crédit permet de limiter leur risque et de préserver leur marge hypothécaire, mais n’oublions pas que les banques ont toujours procédé ainsi…

Selon Clément Menut, l’arrêt de l’activité du Crédit Immobilier de France, qui avait l’habitude de prêter aux clients les plus modestes n’aide pas….

Muriel Le Nain :

Oui, je n’ai plus de nouvelles de la conseillère que j’avais chez CIF, qui m’a juste demandé de ne plus adresser de dossier. Il semblerait que La Poste voulait reprendre le créneau. Je demande à voir. Reste Crédit Foncier, mais qui semble discrète en ce moment…

Et Edouard Maitre de confirmer :

« Les banques traditionnelles sont effectivement plus exigeantes et nous sommes sur le point de perdre une des banque spécialisée les plus souple du marché (le crédit immobilier de France) suite à la dégradation de leur note par l’agence Moody’s. Cela exclut un grand nombre d’acquéreurs potentiels et ne facilite pas la reprise de l’immobilier. »

Ce mercredi 27 Février 2013, retrouvez Muriel Le-Nain dans une discussion sur le surendettement et les travaux immobiliers