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Avoir un rabais sur le coût du prêt, interview d’un courtier en crédit.

Lors du précédent interview de d’Edouard Maitre, courtier en crédit immobilier, (site CreditQuid) nous n’avons malheureusement pas eu le temps de développer sur les différentes techniques pour diminuer le coût du prêt (par exemple lissage de 2 prêts, délégations d’assurances, exonération pénalités, impact des frais de dossiers …).

Suite de l’interview.

pingouin

 Quand on a un projet d’achat immobilier, la première question que l’on se pose est en général la suivante :

combien puis-je emprunter ?

creditquidEn général, l’agent immobilier sait calculer une enveloppe financière. Si ce n’est pas le cas, il demande à son client de prendre rendez-vous avec une banque ou un courtier.

Je conseille d’avoir cette démarche avant de visiter des biens pour éviter de perdre du temps.

Le taux et la durée du prêt peuvent influencer fortement les possibilités.

La règle d’or : ne pas dépasser 1/3 de ses revenus en endettement.

Un ménage avec 2000 € de revenus pourra avoir une mensualité maximum de 666 €, un ménage avec 4000 € de revenus : 1333 €.

Donc un couple dont ayant des revenus de 4 000 €/mois pourra emprunter 259 000 € sur 25 ans ou 235 000 € sur 20 ans.

La négociation du taux est très importante parce que pour une même durée (par exemple 20 ans) un écart de taux de 0,50 % sur un prêt de 230 000 € va diminuer l’enveloppe d’environ 10 000 €

Real Estate
pingouinEt l’apport personnel, c’est aussi un souci pour les emprunteurs…Y-a-t-il aussi une règle d’or pour son montant ?
creditquidActuellement, il faut avoir au minimum les frais de notaire en apport.

Les banques prêtent très difficilement s’il n’y a pas d’apport. Pour accéder aux meilleurs taux, il faut avoir environ 20 % d’apport sur l’opération.

Cependant, le taux n’est pas la seule variable à prendre en compte dans un crédit et il existe certaines techniques qui permettent de baisser le coût du prêt.

pingouinQuand on achète un bien ancien avec travaux, y a-t-il des précautions particulières à prendre par rapport à son financement ?

creditquid
Pour financer des travaux, en général la banque demande des devis et débloque les fonds en plusieurs fois sur présentation de factures.

Il faut donc prévoir large au niveau des devis. La mensualité du crédit sera calculée en fonction des déblocages de fonds.

Si vous n’utilisez pas l’intégralité de votre enveloppe, votre mensualité sera automatiquement diminuée.

Les devis permettent d’avoir une base pour déterminer le montant de votre emprunt.

Cela ne vous empêche pas de mettre en concurrence les artisans par la suite.

pingouin

Un autre cas particulier c’est l’achat sur plan.

Y-a-t-il aussi dans ce cas des spécificités au niveau du financement ?

creditquid

Pour l’achat sur plan, le prêt sera débloqué en fonction des appels de fonds du constructeur. Cela génère des intérêts intercalaires et augmente le coût global du prêt.

Si vous avez de l’apport il est préférable de payer ces intérêts au fil de l’eau. Si vous n’avez pas d’apport, la banque propose de les différer à la livraison.

Le cumul de ces intérêts est donc ajouté au capital initial. Et la mensualité augmente.

Je ferais bientôt un article et un simulateur Excel sur creditquid pour les calculer et voir leur impact sur le crédit.

Time is money

pingouin

Quelle est la meilleure technique pour bien négocier son crédit.

creditquidPour bien négocier son crédit, il faut être informé des taux pratiqués par la concurrence et il faut connaitre les points importants à négocier avec la banque.

Le courtier a l’avantage de pratiquer une veille concurrentielle, il sait donc immédiatement vers quelle banque orienter le dossier.

Au-delà des barèmes que les banques nous envoient, une communication régulière avec nos partenaires permet de connaitre les possibilités de décotes de taux en fonction des profils emprunteurs.

Cependant, la négociation ne se limite pas au taux du prêt, il faut aborder l’ensemble des points (ci-dessous) pour trouver le meilleur compromis global pour le client :

  • Taux
  • Délégation d’Assurances emprunteur pour les jeunes emprunteurs
  • Exonération de Pénalités de remboursement anticipé
  • Choix de la Garantie du prêt immobilier
  • Frais de dossier
  • Possibilité de Modulation d’échéance
  • Possibilité de faire une «Pause crédit»
  • Possibilité de Transfert du prêt

pingouinPeux tu donner plus de détails, sur les points à vérifier (en dehors du taux dont nous avons déjà parlé).

creditquidPoint 1 : Le taux

Point 2 : L’assurance emprunteur qui représente jusqu’à 20 % du coût total du prêt, il est donc primordial de comparer, car les assurances proposées par les banques sont en général plus élevées (elles mutualisent leur risque).

Point 3 : Les pénalités de remboursement anticipé : Si vous ne négociez pas cette clause, la banque pourra prélever jusqu’à 3 % du capital restant dû lorsque vous revendrez votre bien.

Point 4 : La Garantie du prêt : Il faut choisir entre hypothèques, PPD (Privilège de Prêteur de Deniers) ou caution.

Si vous faites construire, il est préférable de prendre une caution, car l’hypothèque est très élevée. Dans l’ancien, cela dépend de la durée de détention du bien: un jeune couple aura intérêt à prendre une caution crédit logement (restituée partiellement en fin de prêt).

En revanche si vous pensez acheter pour la dernière fois, il est préférable de prendre un PPD (moins cher si on ne paye pas les frais de main levée).

Point 5 : Les frais de dossier : c’est de l’économie immédiate. De plus, pour un prêt de 100 000 € à 4 % sur 20 ans, 1 000 € de frais de dossier représentent une augmentation du taux de 0,08 %.

Si une autre banque vous propose un crédit à 4,05 % sans frais de dossier, plus intéressant de prendre le prêt le plus élevé en taux.

Point 6 : La modulation d’échéance permet d’adapter les remboursements en fonction de l’évolution des revenus. Les économies sont très importantes lorsque vous modulez à la hausse votre mensualité.

Point 7 : La « pause crédit », elle permet d’éviter de prendre une assurance chômage (coûteuse). Certaines banques permettent de reporter le remboursement du prêt pendant 1 an en cas de besoin.

Point 8 : Le transfert du prêt est très intéressant actuellement, car les taux sont bas : si vous avez un nouveau projet dans 8 ans et que les taux du moment sont plus élevés, vous pourrez conserver votre crédit à taux avantageux au lieu de réemprunter au taux du moment.

Vous aurez plus de détails sont ici : http://www.creditquid.com/credit-immobilier/comment-negocier.html

.

pingouinUn dernier conseil ?

creditquid

Des économies très importantes peuvent se faire grâce au lissage de 2 crédits. Les taux sur 15 ans sont plus bas que les taux sur 25 ans. Si vous voulez emprunter sur 25 ans, demandez à votre banque 2 prêts lissés.

Je ferais prochainement un exemple chiffré sur Créditquid : l’économie est au moins aussi importante que celle qui est générée par la délégation d’assurance…

pingouin_interview

Affaire à suivre Mercredi 30 Janvier 2013 à 15h avec l’interview de Xavier Pestel, le blogueur derrière Priximmo.

Crédits photos:
© Ayzek – Fotolia.com
© michelangelus – Fotolia.com
© nyul – Fotolia.com
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