Crédit immobilier : zoom sur les erreurs bancaires
En 2014, 47 % des contrats de crédit immobilier comportent des erreurs bancaires. Ce résultat ressort d’une étude menée par un observateur professionnel qui s’est basé sur plusieurs milliers de contrats.
Le calcul du TEG
Le calcul du TEG (Taux Effectif Global) constitue l’erreur la plus récurrente. Les banques mutualistes sont les plus concernées. Leurs offres de prêts se trouvent effectivement confinées au seul domaine de leurs sociétaires. Cette pratique néfaste contraint les emprunteurs non inscrits dans la liste de leurs clients à souscrire des parts sociales. Il s’agit là d’une condition d’octroi de prêt. Or, d’après Laurent de Badts des Expertiseurs du crédit, les frais de cette souscription ne sont pas toujours inclus dans le TEG. Pourtant, celui-ci englobe normalement l’ensemble des frais afférents au crédit, y compris ceux ayant permis son octroi. L’on parle entre autres des frais de garantie, de nantissement, d’hypothèque, ou encore de caution mutuelle.
Le TEG de période
La loi oblige également les établissements de prêt à faire mention du TEG dans leurs offres commerciales. Cet élément étant d’une grande aide aux candidats emprunteurs, lors de la comparaison des offres proposées sur le marché. Ces offres doivent également préciser le TEG de période, c’est-à -dire mensuel et annuel. De nombreux établissements de prêt omettent pourtant d’indiquer le TEG mensuel, un élément difficile à calculer à partir du TEG annuel.
Le montant de l’assurance
Selon une avocate à Paris, Ganaëlle Soussens, les erreurs bancaires concernent également le montant de l’assurance, ce qui fausse par la suite le montant de la mensualité de prêt. Cet imbroglio se constate souvent dans le cas d’une délégation d’assurance. Les établissements de prêt n’utilisant pas le même logiciel que l’institution d’assurance.
Simulation des taux
Des erreurs peuvent également être relevées sur un contrat de crédit immobilier à taux variable. De nombreux établissements bancaires omettent effectivement de fournir une simulation de la fluctuation de taux qui inclut une hypothèse haute et une hypothèse basse. Cet élément permet pourtant de comprendre la variation du montant de la mensualité.
Le calcul du montant des intérêts
Une erreur peut aussi se produire dans le calcul du montant des intérêts (hors assurance). Les banques se réfèrent en effet sur l’année bancaire de 360 jours. Ce mode de calcul est pourtant réservé uniquement aux investisseurs professionnels. Pour les particuliers, il faut utiliser l’année civile de 365 jours (ou 366 jours).
