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L’usufruit locatif social : un investissement immobilier intéressant

Bien moins connu que le dispositif Pinel, l’usufruit locatif social est pourtant une formule d’investissement immobilier aux nombreux atouts. Quels sont ces avantages ?

Fonctionnement de l’usufruit locatif social

L’investissement locatif a l’avantage d’être réalisable par le biais de plusieurs montages fiscaux ou financiers différents. L’usufruit locatif social en fait partie. Ce mécanisme permet à l’investisseur d’acheter seulement la nue-propriété d’une résidence neuve et de vendre l’usufruit à un bailleur social. La durée de la cession au bailleur social s’élève généralement entre 15 à 20 ans. La durée de la concession est laissée au choix de l’investisseur. De ce paramètre dépend notamment la valeur vénale du logement, qui se réduit de 40 à 50 %. Ce coup de rabot correspond au montant des loyers perçus par l’usufruitier – en l’occurrence le bailleur social – durant la concession. À la fin de la concession, l’investisseur récupère légalement l’usufruit du bien et a le droit de le mettre en location ou de le revendre ET de percevoir les recettes de la transaction.

Un montage intéressant pour l’usufruitier et l’investisseur

L’usufruit locatif social présente des avantages aussi bien pour le nu-propriétaire que pour l’usufruitier. L’acquisition de la nue-propriété du logement pour 60 % de son prix en pleine propriété constitue évidemment une bonne affaire pour l’investisseur. Sachant que les loyers nets ne permettront jamais de financer les 40 % restant sur la même durée, le nu-propriétaire sécurise dès le départ son investissement. La différence de 40 % peut être donc assimilée à un amortissement du risque locatif auquel le nu-propriétaire se serait exposé s’il achète le bien en pleine propriété.

Ce montage délivre aussi l’investisseur de toutes les charges et formalités liées à la gestion locative du bien, au moins durant la concession. L’opération est tout aussi profitable pour l’usufruitier social à plusieurs titres. Ce montage lui permet d’abord d’étoffer son offre de logements sociaux, ce qui est un luxe à une période où certains bailleurs peinent à remplir leur quota. L’acquisition de l’usufruit pour 40 % de la valeur vénale du bien entre dans le giron de la TVA réduite à 5,5 %. Grâce à cette réduction fiscale, le bailleur social peut ainsi assurer l’équilibre économique de l’opération.

Un montage adapté aux futurs retraités

L’usufruit locatif social convient particulièrement au profil d’un investisseur locatif de plus de 45 ans, souhaitant bénéficier d’un complément de revenus à terme. Ce montage est plus intéressant si la rétrocession de l’usufruit intervient peu de temps après la retraite : les loyers perçus par l’investisseur seraient dès lors moins imposés. Le seul risque pour le nu-propriétaire serait de tomber sur un locataire récalcitrant, qui refuse de libérer le logement à la fin de l’usufruit social ou de signer un nouveau bail dont les termes sont définis par le propriétaire.

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