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Un clash d’idées, deux avis et trois acteurs

Suite à l’article sur l’achat immobilier en France tout en empruntant à l’étranger, deux avis ont émergés sur le sujet.

Trois personnes ont réagis  suite à l’article:

Faisons place à nos trois débatteurs et leurs réactions.

débat

Pour Bulle Immobilière, cela n’est pas une bonne idée, en se basant sur l’exemple de l’emprunt en Suisse.

Il y en a même qui ont emprunté en francs suisses pensant avoir flairé la bonne affaire. Maintenant qu’ils se retrouvent avec des mensualités insupportables, ils hurlent à l’escroquerie arguant qu’ils ne savaient pas. Pourtant, la règle est simple : quand c’est trop beau pour être vrai, c’est qu’il y a un problème quelque part.

Cependant, pour une raison ou une autre, il se peut que votre demande de prêt soit refusée par l’établissement, et vous vous retrouvez sans moyen de financement.

Les règles prudentielles françaises sont justement là pour ça : vous éviter d’avoir à faire face à des problèmes futurs (et pour que le risque de la banque soit minimisé).

Certes, c’est bien de chercher des solutions, mais avant tout il s’agit de savoir pourquoi ces personnes, en demande d’un prêt immobilier (je ne parle pas de la renégo), en période baissière, sont refusées par les banques. L’explication principale c’est que ces personnes présentent un risque de défaut pour la banque (et pour elles-mêmes par voie de conséquence).

risque de defaut

Jean-Philippe Larger de rétorquer que période baissière ou pas période baissière, si on ne peut pas emprunter à 150 000, on ne pourra pas non plus à 140 ou 135. Le problème n’est pas le prix du bien ou de la chose que l’on veut acheter, mais le boulot que l’on a.

Bulle Immobilière de lui demander pourquoi les banques demandent de plus en plus d’apports si ce n’est en partie pour se couvrir d’une éventuelle décote du marché de l’immobilier. Si on ne peut pas emprunter à 150 on pourra peut-être à 140 ou 135, à condition de mettre la différence au pot. En période haussière les banques prêtaient à 110%, quasi sûres de récupérer leur mise en cas de défaut. Les temps changent… les politiques des banques aussi.

Pour Muriel Le Nain, ce n’est pas une question de bonne affaire.

C’est une question ici de trouver d’autres solutions, dont des solutions pour des personnes endettées qui n’ont plus de solutions en France, ou des personnes qui souhaitent réellement acheter, mais n’ont eu que des refus. Voilà mon but. Ce n’est pas une solution miracle. Elle ne sera pas pour tout le monde et est en démarrage sur mon activité. Nous n’avons pas toujours la science infuse, ni la bonne réponse de suite.

Selon Bulle Immobilière, les refus des banques sont motivés, et cela dans tous les cas.  

Pour les prêts immobiliers, le risque peut être lié aux biens ou aux personnes. Un bien avec un prix trop élevé présente un risque de décote important et, en cas de problème (divorce, mutation…), une probabilité de negative equity importante que la banque ne veut pas assumer. Cette situation conduit à un refus ou à des conditions pas forcément avantageuses (taux élevé, limite dissuasive, durées longues…).

Pour ce qui est des refus liés aux personnes, c’est souvent en raison de revenus insuffisants (règle des 33% d’endettement) ou de problèmes d’ordre personnels (âge, problème médical…).

refus crédit

Maintenant, comme je le disais plus haut, chacun est libre de faire ses choix et de passer outre.

Concernant l’article, je reviens sur le principe même du mécanisme, y est écrit :

Si le bien immobilier est situé sur une autre région (ndr : hors IDF et PACA), le client obtiendra 50% du bien donné en garantie

Il se passe quoi en cas de défaut ?

Exemple : je suis propriétaire d’un bien qui vaut 100, j’ai 90 d’emprunt à rembourser dessus, je récupère 50 de la part de la banque étrangère. Manque de pot, je perds mon job et je n’arrive plus à rembourser le nouvel emprunt. Il se passe quoi ?

  • - je dois 90 à la banque initiale
  • - mon bien ne m’appartient plus, je dois quitter les lieux.
  • - j’ai 50 en banque => reste à devoir 40 à la banque initiale. C’est ça ? (je simplifie un peu, mais ça ne doit pas être trop loin de la réalité).

Pour info, Muriel Le Nain en dit plus dans cet article. L’intérêt majeur de ce type de prêt est le prêt hypothécaire non affecté. Il s’agit de prêt en euros (donc pas de risques de change) et l’explication que donne Bulle Immobilière  »l’explication principale c’est que ces personnes présentent un risque de défaut pour la banque » n’est certainement celle qui justifie de passer par une banque étrangère.

Certaines personnes très âgées ou souffrantes de lourdes pathologies auront des difficultés pour l’assurance de prêt, qui est quasiment obligatoire en France, mais ne l’est pas forcément chez tous nos voisins européens (à cause des lois sur les transmissions des dettes aux héritiers qui sont différentes même à l’intérieur de l’U.E.). Enfin, cela peut aussi être une solution de dernier recours pour des personnes surendettées.

En tout cas, tout tourne autour du prêt hypothécaire qui est moins développé en France que chez nos voisins européens. Donc, un nouvel outil, mais bien sûr, c’est à l’usage que l’on saura bien l’utiliser, et l’utiliser de façon intelligente.

Ce qui mène à trois questions :

  1. - Qu’est-ce qui justifie de passer par une banque étrangère ?
  2. - Quels sont les risques ?
  3. - Quels sont les avantages ?

Muriel Le Nain d’y répondre:

On passe par une banque étrangère quand on ne peut pas faire autrement.

Pour la question 2, le principal risque est la perte du bien mis en hypothèque, ce qui est également le cas quand on emprunte en France.

A la question 3, parmi les avantages on notera notamment une plus grande souplesse dans l’obtention du prêt (exemple : assurance de prêt pas forcément obligatoire), et certains critères d’endettement sont un peu plus larges aussi. Les 33 % d’endettement ce n’est pas la règle, y compris en France, surtout si le reste à vivre est bon.

avantages et risques

Ces solutions sont là pour obtenir d’autres solutions. En plus, pour ma part, je l’ai dit et le répète, j’utilise d’abord la solution en France. Et si refus, j’envisage l’étranger. Mais comme en France il y a plus de refus que d’accord. Inutile donc de voir là une catastrophe arriver. Les risques sont les mêmes que sur le territoire. Ici aussi, il y a des accords sur des prêts qui ne devraient pas en avoir, et j’en vois pas mal ! Alors, les banques Françaises savent dire non, mais oui aussi et pas forcément à bon escient.

Enfin, certains clients n’ont pas forcément envie d’ouvrir un compte par exemple. Là aussi solution possible. J’utilise aussi ces prêts pour les propriétaires FICP qui ont besoin d’une solution, mais qui là aussi en France ont eu un refus (il n’y a qu’une banque ici qui le fait, et critères stricts).

Tout le monde n’est pas à jeter au panier ou en Banque de France. Il y a des solutions, et après il faut les assumer, comme en France. Un crédit doit être remboursé. Les risques sont les mêmes partout, et pour des prêts pour investir à l’étranger, cela semble plus simple qu’avec les banques françaises. Donc, autant en faire bénéficier les investisseurs. Certaines banques européennes sont moins frileuses.

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